Lohnt sich der Kauf eines Eigenheims in der Schweiz finanziell oder ist es reiner Luxuskonsum?

Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen ist für viele Paare in der Schweiz eine der grössten finanziellen Weichenstellungen ihres Lebens. Getrieben wird der Wunsch nach den eigenen vier Wänden oft von einem tiefen Bedürfnis nach Sicherheit und dem Gefühl, „etwas Eigenes“ zu schaffen. Der Gedanke, Miete sei „rausgeworfenes Geld“, ist ein hartnäckiger Leitsatz, der von Generation zu Generation weitergegeben wird. Doch hält diese Annahme einer kühlen, ökonomischen Analyse stand? Ist das Betongold wirklich die unantastbare Festung der Altersvorsorge, als die es oft dargestellt wird?

Als Immobilienökonom lautet die Antwort: Es ist komplizierter. Die Debatte wird zu oft auf einer emotionalen Ebene geführt und ignoriert dabei fundamentale finanzielle Prinzipien. Ein Eigenheim ist nicht nur ein Vermögenswert; es ist gleichzeitig ein Konsumgut, das erhebliche Kosten verursacht – viele davon unsichtbar. Die wahre Frage ist nicht, ob Miete verlorenes Geld ist, sondern was die Alternative wäre. Die entscheidende Grösse sind die Opportunitätskosten: Was könnte das in der Immobilie gebundene Kapital an anderer Stelle, beispielsweise am Aktienmarkt, über Jahrzehnte erwirtschaften? Dieser Artikel entlarvt den Mythos und bietet Ihnen eine rationale, zahlenbasierte Grundlage, um zu beurteilen, ob der Kauf eines Eigenheims für Sie eine sinnvolle Investition oder ein teurer Luxus ist.

Um diese komplexe Entscheidung zu strukturieren, analysieren wir die emotionalen und rationalen Aspekte des Immobilienbesitzes, vergleichen die langfristige Vermögensentwicklung beider Modelle und beleuchten die entscheidenden Kostenfaktoren und Risiken, die oft übersehen werden. So erhalten Sie ein klares Bild, das über die üblichen Phrasen hinausgeht.

Warum fühlen sich Immobilien sicher an, obwohl Preise auch fallen können?

Das Gefühl der Sicherheit, das ein Eigenheim vermittelt, ist tief in unserer Psyche verankert. Es ist mehr als nur ein Dach über dem Kopf; es ist ein greifbarer, physischer Besitz, den man anfassen kann – das Gegenteil von abstrakten Aktienkursen. Diese „Betongold“-Mentalität wird durch die Preisentwicklung der letzten Jahrzehnte in der Schweiz massiv bestärkt. Wer eine Immobilie besitzt, profitiert scheinbar automatisch von Wertsteigerungen. Tatsächlich zeigt sich auch im aktuellen Umfeld eine bemerkenswerte Stabilität. So wird laut dem aktuellen Marktbericht von Neho eine Preissteigerung von 3 bis 4 % für das laufende Jahr erwartet.

Diese positive Erfahrung schafft einen starken Bestätigungsfehler (Confirmation Bias): Wir sehen die Erfolgsgeschichten im Bekanntenkreis und nehmen negative Entwicklungen oder Risiken weniger stark wahr. Ein weiterer psychologischer Faktor ist der Verfügungsstolz. Als Eigentümer hat man die Kontrolle über die Gestaltung und Nutzung, was ein Gefühl von Autonomie und Stabilität vermittelt, das in einem Mietverhältnis fehlt. Man investiert nicht nur Geld, sondern auch Zeit und Emotionen in das Zuhause, was die Bindung und den wahrgenommenen Wert weiter erhöht.

Doch diese gefühlte Sicherheit ist trügerisch. Immobilienmärkte sind zyklisch und können stagnieren oder sogar fallen, insbesondere in bestimmten Regionen oder bei einer Änderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wie steigenden Zinsen. Im Gegensatz zu einem diversifizierten Aktienportfolio ist eine Immobilie ein illiquider Vermögenswert. Ein schneller Verkauf ohne Verluste ist nicht garantiert. Das Gefühl der Sicherheit basiert also stark auf der positiven Vergangenheit und psychologischen Effekten, weniger auf einer objektiven Risikobewertung für die Zukunft.

Wie berechnen Sie, ob eine Immobilie im Vergleich zur Miete überbewertet ist?

Eine der wichtigsten Kennzahlen, um die Frage „Kaufen oder Mieten“ rational zu beantworten, ist das Preis-Miet-Verhältnis (Price-to-Rent Ratio). Diese Kennzahl, auch als Kaufpreisfaktor bekannt, setzt den Kaufpreis einer Immobilie ins Verhältnis zur erzielbaren Jahresmiete. Die Formel ist einfach: Kaufpreis / Jahreskaltmiete. Ein hoher Wert deutet darauf hin, dass der Kauf im Vergleich zur Miete teuer ist, während ein niedriger Wert den Kauf attraktiver erscheinen lässt. Als Faustregel gilt in vielen Märkten ein Wert von 20-25 als fair. Liegt der Wert deutlich darüber, kann dies ein Indikator für einen überhitzten Markt sein.

Nehmen wir ein Beispiel: Eine Wohnung kostet CHF 1’200’000. Eine vergleichbare Wohnung zur Miete kostet CHF 3’000 pro Monat, also CHF 36’000 pro Jahr. Das Preis-Miet-Verhältnis wäre 1’200’000 / 36’000 = 33.3. In diesem Fall müssten Sie 33.3 Jahre mieten, um den Kaufpreis zu erreichen, ohne Zinsen, Nebenkosten oder potenzielle Wertsteigerungen zu berücksichtigen. Ein so hoher Wert legt nahe, dass Mieten finanziell vorteilhafter sein könnte.

Eine weitere wichtige Kennzahl ist das Preis-Einkommens-Verhältnis (Price-to-Income Ratio), das den Median-Hauspreis mit dem Median-Haushaltseinkommen vergleicht. Auch hier zeigen die Trends in der Schweiz eine zunehmende Anspannung. Der gemäss UBS Swiss Real Estate Bubble Index Q2 2024 verzeichnete eine inflationsbereinigte Jahressteigerung der Eigenheimpreise von 1.4%, was die Leistbarkeit weiter unter Druck setzt. Diese Kennzahlen sind keine exakte Wissenschaft, aber sie bieten eine entscheidende, datengestützte Perspektive, um die emotionale Kaufentscheidung auf ein rationales Fundament zu stellen.

Kaufen und abzahlen oder mieten und investieren: Was macht Sie nach 30 Jahren reicher?

Dies ist die Kernfrage, die den Mythos vom „rausgeworfenen Geld“ direkt herausfordert. Um sie zu beantworten, müssen wir zwei Szenarien über einen langen Zeitraum von 30 Jahren vergleichen. Die Grundlage dafür ist die sogenannte Tragbarkeitsregel. Banken in der Schweiz verlangen, dass die monatlichen Wohnkosten (kalkulatorische Zinsen, Amortisation, Nebenkosten) nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Laut den UBS-Richtlinien zur Tragbarkeit liegt die maximale Wohnkostenbelastung bei 33% des Bruttoeinkommens.

Szenario A: Kaufen und Abzahlen. Ein Paar kauft eine Immobilie für CHF 1.2 Mio. Sie bringen 20% Eigenkapital (CHF 240’000) ein und nehmen eine Hypothek von CHF 960’000 auf. Ihre monatlichen Kosten umfassen Zinsen, Amortisation und Unterhalt. Nach 30 Jahren ist die Hypothek grösstenteils abbezahlt, und sie besitzen einen Vermögenswert, dessen Wert hoffentlich gestiegen ist.

Szenario B: Mieten und Investieren. Dasselbe Paar mietet eine vergleichbare Immobilie. Das Eigenkapital von CHF 240’000 wird nicht in Beton, sondern in ein diversifiziertes ETF-Portfolio investiert. Entscheidend ist hier: Die monatliche Differenz zwischen den Gesamtkosten des Eigentums (inkl. Opportunitätskosten des Eigenkapitals) und der Miete wird ebenfalls konsequent in dieses Portfolio investiert. Bei einer durchschnittlichen Marktrendite von z.B. 6% p.a. wächst dieses Kapital über 30 Jahre durch den Zinseszinseffekt erheblich an.

Welches Szenario führt zu mehr Vermögen? Die Antwort hängt stark von zwei Variablen ab: der Wertentwicklung der Immobilie und der Rendite am Aktienmarkt. Historisch gesehen haben globale Aktienmärkte langfristig eine höhere Rendite erzielt als Wohnimmobilien. Während die Immobilie einen Hebeleffekt durch die Hypothek bietet, entstehen auch erhebliche, nicht wertsteigernde Kosten (Unterhalt, Steuern, Transaktionskosten). Das „Mieten und Investieren“-Modell bietet maximale Flexibilität, Diversifikation und profitiert voll vom Zinseszinseffekt auf ein liquides Vermögen. Oftmals, und das ist der entscheidende Punkt, ist das Vermögen im Szenario B nach 30 Jahren höher – vorausgesetzt, man hat die Disziplin, die Ersparnisse konsequent zu investieren.

Das Klumpenrisiko Eigenheim: Wenn 80% Ihres Vermögens an einem einzigen Standort gebunden sind

Eines der am häufigsten ignorierten Risiken beim Immobilienkauf ist das Klumpenrisiko. Dieser Begriff aus der Finanzwelt beschreibt die Gefahr, die entsteht, wenn ein Grossteil des Vermögens in einem einzigen Posten konzentriert ist. Für die meisten Eigenheimbesitzer in der Schweiz ist die Immobilie der mit Abstand grösste Vermögenswert. Oft sind 80% oder mehr des Nettovermögens in diesem einen Objekt an diesem einen Standort gebunden. Dies widerspricht dem fundamentalsten Prinzip des Investierens: der Diversifikation.

Während ein Aktieninvestor sein Risiko über hunderte oder tausende Unternehmen weltweit streuen kann, ist der Immobilienbesitzer vollständig von der Entwicklung eines einzigen Mikromarktes abhängig. Negative Entwicklungen in der Nachbarschaft (z.B. Bau einer lauten Strasse), eine Verschlechterung der lokalen Wirtschaftslage oder eine Änderung der kantonalen Steuergesetze können den Wert der Immobilie empfindlich treffen. Dieses Risiko ist nicht theoretisch; die UBS-Risikoanalyse zeigt signifikante Ungleichgewichte, beispielsweise in touristischen Regionen Graubündens, wo die Preise stark von externen Faktoren abhängen.

Zusätzlich zur Standortabhängigkeit ist das Klumpenrisiko auch ein Liquiditätsrisiko. Ihr Vermögen ist in Beton „eingefroren“. Benötigen Sie kurzfristig Kapital, können Sie nicht einfach einen Teil Ihres Hauses verkaufen, wie Sie es mit Aktien tun würden. Ein Verkauf ist ein langwieriger und teurer Prozess. Diese Illiquidität schränkt Ihre finanzielle Flexibilität in Notfällen oder bei neuen Investitionschancen drastisch ein. Ein Mieter mit einem diversifizierten Depot kann hingegen jederzeit auf Teile seines Vermögens zugreifen, ohne sein „Dach über dem Kopf“ verkaufen zu müssen. Das Klumpenrisiko verwandelt die gefühlte Sicherheit des Eigenheims in ein hochkonzentriertes, schwerfälliges Investment, das viele als zu riskant ablehnen würden, wenn es sich nicht um das eigene Zuhause handelte.

Wann ist der Immobilienzyklus überhitzt und wann ist ein guter Einstieg?

Das Timing ist beim Immobilienkauf, wie bei jeder grossen Investition, ein kritischer Faktor. Einen Markt auf dem Höhepunkt zu kaufen, erhöht das Risiko von Stagnation oder Wertverlusten erheblich. Um die aktuelle „Temperatur“ des Schweizer Immobilienmarktes zu messen, ist der UBS Swiss Real Estate Bubble Index das wichtigste Instrument. Dieser Index fasst verschiedene Indikatoren zusammen, darunter das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten, Einkommen und Konsumentenpreisen. Er gibt an, ob der Markt sich in einer Blasen-Risikozone befindet.

Aktuell liegt der Indexwert bei 0.74 Punkten im Q2 2024, was auf ein moderates Risiko hindeutet. Der Markt ist also nicht akut blasen-gefährdet, aber die Bewertungen sind sportlich. Ein guter Einstiegspunkt wäre idealerweise in einer Phase, in der die Bewertungen niedriger sind, was jedoch in der Schweiz selten der Fall ist. Viel wichtiger als das allgemeine Markttiming ist daher die Analyse der Mikrolage. Die Schweiz ist kein homogener Markt; die Entwicklungen können sich von Kanton zu Kanton und sogar von Gemeinde zu Gemeinde stark unterscheiden.

Wie die Luftaufnahme eines Quartiers zeigt, kommt es auf die spezifischen Gegebenheiten vor Ort an. Faktoren wie die Anbindung an den öffentlichen Verkehr, die Qualität der Schulen, die steuerliche Attraktivität und zukünftige Bauprojekte haben einen massiven Einfluss auf die langfristige Wertentwicklung. Regionale Unterschiede im Risiko sind erheblich, wie die folgende Übersicht verdeutlicht.

Mehr Eigenkapital vs. Amortisation: Wie senken Sie die kalkulatorischen Kosten am effektivsten?

Für Käufer ist das Verständnis der kalkulatorischen Kosten entscheidend, da diese die finanzielle Hürde für den Erwerb darstellen. Banken prüfen die Tragbarkeit nicht mit den aktuellen, niedrigen Hypothekarzinsen, sondern mit einem langfristigen, fiktiven Zinssatz. Dieser kalkulatorische Zinssatz liegt oft bei 5 Prozent, wie er beispielsweise von Raiffeisen Schweiz angewendet wird. Zu diesen fiktiven Zinskosten addiert die Bank rund 1% des Immobilienwerts für Nebenkosten und die jährliche Amortisation (meist 1% des Werts) zur Berechnung der Gesamtbelastung, die nicht mehr als 33% des Einkommens ausmachen darf.

Um diese kalkulatorische Hürde zu meistern oder die laufenden Kosten zu senken, gibt es zwei Haupthebel: mehr Eigenkapital einbringen oder die Amortisationsstrategie optimieren. Eine höhere Eigenkapitalquote senkt die benötigte Hypothek und damit direkt die kalkulatorischen Zinskosten. Dies ist der effektivste Weg, die Tragbarkeitsrechnung zu verbessern. Anstatt der minimalen 20% könnten beispielsweise 30% Eigenkapital die monatliche Belastung deutlich reduzieren und den Zugang zu besseren Zinskonditionen ermöglichen.

Der zweite Hebel ist die Amortisation, also die Rückzahlung der Hypothek. Hier unterscheidet man in der Schweiz zwischen direkter und indirekter Amortisation. Bei der direkten Amortisation zahlen Sie die Schuld direkt an die Bank zurück, was die Zinslast reduziert. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie den Betrag auf ein Vorsorgekonto der Säule 3a ein. Die Hypothek bleibt gleich hoch, aber die Einzahlungen in die Säule 3a können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dies führt zu erheblichen Steuervorteilen, die die höheren Zinskosten oft überkompensieren. Die Wahl der richtigen Strategie hängt von der individuellen Steuersituation und Risikobereitschaft ab und sollte sorgfältig geprüft werden.

Wie schichten Sie Ihr Depot 5 Jahre vor dem geplanten Hauskauf richtig um?

Wenn Sie planen, in den nächsten Jahren ein Eigenheim zu erwerben und einen Teil Ihres Eigenkapitals aus einem Wertschriftendepot zu entnehmen, ist eine strategische Umschichtung unerlässlich. Das Ziel ist es, das Risiko schrittweise zu reduzieren, um zu vermeiden, dass ein Börsencrash kurz vor dem geplanten Kauf Ihr Eigenkapital dezimiert. Ein Fünfjahresplan zur Risikoreduktion ist hierfür ein bewährtes Vorgehen.

Fünf bis vier Jahre vor dem Kauf: Dies ist der Zeitpunkt, um mit der leichten Reduzierung der Aktienquote zu beginnen. Sie können die Quote beispielsweise von 80% auf 60% senken. Die freiwerdenden Mittel werden in stabilere Anlageklassen wie hochwertige Unternehmens- oder Staatsanleihen mit kürzeren Laufzeiten umgeschichtet. Dividenden und Kapitalgewinne werden nicht mehr vollständig reinvestiert, sondern zunehmend in sicherere Anlagen gelenkt.

Drei bis zwei Jahre vor dem Kauf: Die Risikoreduktion wird nun deutlicher. Eine Aktienquote von rund 40% ist in dieser Phase angemessen. Der Fokus verschiebt sich klar von Wachstum zu Kapitalerhalt. Der Anteil an kurzlaufenden Obligationen und sogar an Cash oder Festgeld wird erhöht, um die Volatilität des Portfolios weiter zu dämpfen.

Ein Jahr vor dem Kauf: In der finalen Phase steht die Kapitalsicherung im absoluten Vordergrund. Die Aktienquote sollte auf ein Minimum von 10% oder sogar weniger reduziert werden. Der Grossteil des für den Hauskauf vorgesehenen Betrags sollte nun in hochliquiden und sicheren Anlagen wie Tagesgeld- oder Festgeldkonten oder Geldmarktfonds geparkt sein. Sie verzichten damit auf hohe Renditechancen, eliminieren aber das Risiko, kurz vor dem Notartermin einen signifikanten Verlust hinnehmen zu müssen. Diese disziplinierte Umschichtung ist der Preis für die Planungssicherheit, die bei einer so grossen Transaktion wie einem Hauskauf oberste Priorität hat.

Mit welchen Gebühren und Steuern müssen Sie bei der Eigentumsübertragung im Kanton Zürich rechnen?

Die Transaktionskosten, oft als Kaufnebenkosten bezeichnet, sind ein erheblicher Posten, der in der Euphorie des Hauskaufs gerne unterschätzt wird. Diese Kosten sind „verlorenes Geld“ im wahrsten Sinne des Wortes, da sie keinen Wertzuwachs für die Immobilie darstellen. Im Kanton Zürich sind diese Kosten im Vergleich zu anderen Kantonen moderat, aber dennoch substanziell. Zu den Hauptposten gehören die Notargebühren und die Grundbuchgebühren.

Die Notargebühren im Kanton Zürich belaufen sich typischerweise auf 0.1% bis 0.2% des Kaufpreises. Für eine Immobilie im Wert von CHF 1.5 Mio. wären das also zwischen CHF 1’500 und CHF 3’000. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und sorgt für dessen rechtliche Gültigkeit. Die Grundbuchgebühren für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch liegen ebenfalls bei etwa 0.1% bis 0.15% des Kaufwerts. Zusätzlich fallen Kosten für die Errichtung von Schuldbriefen an, falls eine Hypothek aufgenommen wird.

Eine Besonderheit im Kanton Zürich ist die Handänderungssteuer. Diese Steuer, die in anderen Kantonen wie Bern (1.8%) oder Waadt (2.2%) einen grossen Teil der Nebenkosten ausmacht, entfällt in Zürich in der Regel, wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird. Dies ist ein erheblicher Standortvorteil. Dennoch summieren sich die restlichen Kosten schnell auf. Für eine Immobilie von CHF 1.5 Mio. müssen Sie im Kanton Zürich mit Nebenkosten von rund CHF 5’000 bis CHF 8’000 rechnen, ohne die Kosten für den Schuldbrief. Ausserdem ist es wichtig zu wissen, dass beim späteren Verkauf eine Grundstückgewinnsteuer anfallen kann.

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die ungefähren Kosten in verschiedenen Kantonen, um den Kontext zu verdeutlichen:

Nach dieser rationalen Analyse wird klar: Der Kauf eines Eigenheims ist weniger eine rein finanzielle als vielmehr eine Lifestyle-Entscheidung. Um diese Entscheidung fundiert zu treffen, ist der nächste logische Schritt, Ihre persönliche Situation und Ihre finanziellen Ziele von einem unabhängigen Experten analysieren zu lassen.