Wie bestehen Sie den Tragbarkeits-Check der Bank, auch wenn die Zinsen theoretisch bei 5% liegen?

Sie haben es satt. Sie haben gespart, verfügen über solides Eigenkapital und haben Ihr Traumobjekt gefunden. Doch dann kommt der Schlag ins Gesicht: Der Online-Tragbarkeitsrechner der Bank spuckt ein klares «Nein» aus. Ihr Einkommen sei zu tief, um die kalkulatorischen Kosten zu decken. Diese Frustration kennen unzählige Kaufinteressenten in der Schweiz. Sie haben die 20% Eigenmittel, aber die theoretische Belastung, berechnet mit einem Zinssatz von 5%, macht ihnen einen Strich durch die Rechnung.

Die üblichen Ratschläge sind schnell gegeben: „Sparen Sie mehr Eigenkapital“ oder „Suchen Sie sich einen Nebenjob“. Diese Tipps sind zwar gut gemeint, aber für jemanden, der jetzt kaufen will, kaum hilfreich. Sie ignorieren die eigentliche Dynamik der Hypothekenvergabe. Die Wahrheit ist, dass die Tragbarkeitsrechnung weit mehr ist als eine simple mathematische Übung. Sie ist ein Instrument zur Risikobewertung, das durchaus Spielraum lässt – wenn man weiss, wo man ansetzen muss.

Die wahre Kunst besteht nicht darin, Ihr Einkommen über Nacht zu verdoppeln, sondern darin, die Logik der Bank zu verstehen und für sich zu nutzen. Es geht darum, die starren Zahlen des Rechners durch eine überzeugende, zukunftsgerichtete Finanzierungs-Story zu ersetzen. Dieser Artikel agiert als Ihr Finanzierungscoach. Wir werden die vermeintlich starren Regeln nicht nur erklären, wir werden sie dekonstruieren und Ihnen die kalkulatorischen Hebel und die Zonen der Flexibilität aufzeigen, die Banken intern nutzen.

Wir analysieren, warum die 5%-Regel existiert, wie Sie externe Hilfe strategisch einsetzen, welche Rolle Ihre Pensionskasse spielen kann und wie Sie selbst bei Renditeobjekten überzeugen. Ziel ist es, Ihnen einen klaren Plan an die Hand zu geben, um den Tragbarkeits-Check zu bestehen, selbst wenn die Vorzeichen ungünstig scheinen.

Um Ihnen eine klare Übersicht über die strategischen Hebel zur Verbesserung Ihrer Tragbarkeit zu geben, haben wir diesen Artikel strukturiert. Der folgende Leitfaden führt Sie Schritt für Schritt durch die entscheidenden Aspekte, um Ihre Finanzierung erfolgreich zu sichern.

Warum rechnet die Bank mit 5% Zins, obwohl die Hypothek nur 1,5% kostet?

Es ist die wohl frustrierendste Komponente der Tragbarkeitsrechnung: der kalkulatorische Zinssatz. Während Sie aktuell vielleicht eine Festhypothek für unter 1.5% abschliessen könnten, rechnet die Bank in ihrem Modell mit 5%. Dieser Wert wirkt willkürlich und unfair, doch er entspringt einer Mischung aus regulatorischer Vorsicht und historischer Erfahrung. Die Banken folgen damit einer Empfehlung zur Selbstregulierung, die von der Finanzmarktaufsicht (FINMA) gestützt wird. Der Grundgedanke ist simpel: Die Bank muss sicherstellen, dass Sie Ihre Hypothek auch dann noch bezahlen können, wenn die Zinsen in Zukunft wieder massiv ansteigen.

Diese Vorsicht ist nicht unbegründet. Wer heute baut oder kauft, bindet sich für Jahrzehnte. Ein Blick in die jüngere Wirtschaftsgeschichte der Schweiz zeigt, wie schnell sich das Zinsumfeld ändern kann. Um das Jahr 1990 beispielsweise waren Hypothekarzinsen von über 7% keine Seltenheit. Viele Eltern der heutigen Käufergeneration mussten solche Raten stemmen. Die Banken simulieren mit dem kalkulatorischen Zinssatz von 5% also ein Stress-Szenario, um sich und den Kreditnehmer vor einer zukünftigen Überschuldung zu schützen. Es ist eine Risikoprämie gegen die Unwägbarkeiten des Marktes über die nächsten 20 bis 30 Jahre.

Anstatt diesen Wert als unüberwindbare Hürde zu sehen, sollten Sie ihn als das verstehen, was er ist: ein theoretischer Puffer. Er ist der erste Punkt, an dem Ihre Finanzierungs-Story ansetzen muss. Ihre Aufgabe ist es, der Bank zu beweisen, dass Ihr Einkommensprofil und Ihre finanzielle Disziplin stabil genug sind, um auch solche Schwankungen langfristig abzufedern. Die 5% sind die Regel, aber die Überzeugung, die Sie vermitteln, kann die entscheidende Ausnahme schaffen.

Solidarhaftung: Wie hilft ein zweiter Kreditnehmer (Eltern/Partner), die Tragbarkeit zu sichern?

Wenn das eigene Einkommen nicht ausreicht, um die 33%-Hürde zu nehmen, ist die Einbindung eines zweiten Kreditnehmers der wirkungsvollste Hebel. Bei der sogenannten Solidarhaftung tritt eine weitere Person (oft der Partner, die Eltern oder andere nahe Verwandte) in den Kreditvertrag ein. Das bedeutet, dass die Bank deren Einkommen und Vermögen ebenfalls in die Tragbarkeitsrechnung einbezieht. Für die Bank verdoppelt sich dadurch quasi die Sicherheit, da nun zwei Parteien für die gesamte Schuld haften.

Der Effekt ist unmittelbar und signifikant. Stellen Sie sich vor, für einen Kaufpreis von 1 Million Franken mit den minimalen 20% Eigenkapital benötigen Sie gemäss Bankrechner ein Bruttoeinkommen von rund 180’000 Franken pro Jahr. Reicht Ihr Lohn allein nicht aus, kann das zusätzliche Einkommen eines Partners oder eines Elternteils die Lücke schliessen und die Tragbarkeit herstellen. Die Bank addiert die Bruttoeinkommen der Solidarschuldner, wodurch die magische Grenze von einem Drittel oft mühelos erreicht wird.

Allerdings ist die Solidarhaftung eine schwerwiegende Verpflichtung. Der Mitunterzeichner haftet mit seinem gesamten Vermögen für die gesamte Hypothekarsumme, nicht nur für einen Teil. Es ist daher entscheidend, dass diese Option auf einem tiefen Vertrauensverhältnis basiert und die Konsequenzen allen Beteiligten klar sind. Glücklicherweise gibt es Alternativen, die weniger bindend sind, aber ebenfalls helfen können, wie die folgende Übersicht zeigt.

Eine weitere, oft elegantere Lösung ist die Aufstockung des Eigenkapitals durch die Familie. Anstatt solidarisch zu haften, können Eltern ihren Kindern mit einem Erbvorbezug oder einer Schenkung unter die Arme greifen. Wenn Sie im obigen Beispiel das Eigenkapital von 20% auf 40% erhöhen, sinkt das erforderliche Einkommen für die Tragbarkeit auf nur noch 120’000 Franken. Dies senkt nicht nur die Hürde, sondern reduziert auch die langfristige Zinslast.

Mehr Eigenkapital vs. Amortisation: Wie senken Sie die kalkulatorischen Kosten am effektivsten?

Sobald die Finanzierung steht, rücken zwei zentrale kalkulatorische Hebel in den Fokus, mit denen Sie die monatliche Belastung und damit die Tragbarkeitsrechnung direkt beeinflussen können: die Höhe des Eigenkapitals und die Geschwindigkeit der Amortisation. Beide zielen darauf ab, die Hypothekarsumme zu reduzieren, tun dies aber auf unterschiedliche Weise und mit unterschiedlichen Konsequenzen. Die Wahl der richtigen Strategie hängt stark von Ihrer finanziellen Situation und Ihren langfristigen Zielen ab.

Mehr Eigenkapital einzubringen, ist der direkteste Weg. Jeder Franken, den Sie zusätzlich investieren, reduziert die benötigte Hypothek um den gleichen Betrag. Dies senkt nicht nur die kalkulatorischen Zinskosten (5% auf eine kleinere Summe), sondern auch die effektiven Zinsen, die Sie zahlen. Zudem kann eine höhere Eigenkapitalquote (z.B. über 35%) zu besseren Zinskonditionen bei der Bank führen, da deren Risiko sinkt. Der Nachteil: Das Kapital ist im Immobilienvermögen gebunden und steht nicht für andere Investitionen oder als Liquiditätsreserve zur Verfügung.

Eine schnellere oder höhere Amortisation hingegen reduziert die Schuld über die Zeit. Anstatt einer pauschalen Amortisation von 1% pro Jahr könnten Sie mit der Bank eine höhere Rate vereinbaren (z.B. 1.5% oder 2%). Dies zeigt der Bank Ihre finanzielle Disziplin und Zahlungsfähigkeit und reduziert die Restschuld schneller. Der Vorteil ist, dass Sie zu Beginn nicht so viel Kapital auf einmal binden müssen. Der Nachteil ist, dass die anfängliche Hypothekarsumme höher bleibt und somit auch die kalkulatorischen Kosten in der Tragbarkeitsrechnung zu Beginn höher sind. Es ist ein Balanceakt zwischen sofortiger Entlastung und langfristigem Schuldenabbau.

Wie die Waage andeutet, geht es darum, das richtige Gleichgewicht für Ihre Situation zu finden. Oft ist eine Hybridstrategie am sinnvollsten: so viel Eigenkapital wie möglich einbringen, um die anfängliche Hürde zu nehmen, und gleichzeitig eine solide Amortisationsstrategie planen, um die langfristige finanzielle Gesundheit zu demonstrieren. Dies ist ein zentraler Punkt Ihrer Finanzierungs-Story.

Eigenmietwert in der Tragbarkeit: Warum Steuern Ihre Kreditfähigkeit belasten

Ein oft unterschätzter Faktor in der Tragbarkeitsrechnung ist der Eigenmietwert. Dabei handelt es sich um ein fiktives Einkommen, das Wohneigentümer in der Schweiz versteuern müssen. Die Logik dahinter: Wer im Eigenheim wohnt, spart sich die Miete und hat dadurch einen finanziellen Vorteil, der steuerlich erfasst wird. Dieser Wert wird kantonal festgelegt und orientiert sich an der marktüblichen Miete für ein vergleichbares Objekt. Für die Tragbarkeitsrechnung der Banken wird dieser Wert ebenfalls zu Ihren kalkulatorischen Kosten addiert, da er Ihr steuerbares Einkommen erhöht und somit Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit indirekt schmälert.

Die Banken rechnen hier oft pauschal mit einem Prozentsatz des Immobilienwertes, was Ihre kalkulatorische Gesamtbelastung erhöht. Zusammen mit den Zinsen, der Amortisation und den Unterhaltskosten fliesst dieser Betrag in die Gesamtrechnung ein. Das Problem: Der Eigenmietwert ist eine rein steuerliche Grösse, kein realer Geldfluss. Er erhöht Ihre Belastung auf dem Papier, ohne dass Sie tatsächlich mehr Ausgaben haben. Dies kann gerade bei knappen Einkommensverhältnissen das Zünglein an der Waage sein, das die Tragbarkeit scheitern lässt.

Doch hier liegt auch ein wichtiger Hebel. Da der Eigenmietwert ein steuerliches Konstrukt ist, können Sie ihn durch Abzüge reduzieren. Die wichtigsten Abzüge sind die effektiv bezahlten Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten für die Liegenschaft. Dies zu verstehen und proaktiv in Ihrem Finanzierungsdossier darzulegen, zeigt der Bank, dass Sie Ihre Finanzen im Griff haben und auch die steuerlichen Aspekte des Eigenheims verstehen. Eine optimierte Steuerlast bedeutet mehr verfügbares Einkommen und somit eine bessere Tragbarkeit.

Versicherungen oder Pensionskassen: Rechnen diese Anbieter die Tragbarkeit anders als Banken?

Wenn die Hausbank aufgrund ihrer starren Tragbarkeitsregeln ablehnt, ist das Spiel noch lange nicht verloren. Ein entscheidender Teil einer erfolgreichen Finanzierungsstrategie besteht darin, den Blick zu weiten. Neben den klassischen Banken gibt es in der Schweiz eine Vielzahl weiterer Hypothekaranbieter wie Versicherungen und Pensionskassen, deren Geschäftsmodelle und Risikobewertungen sich teils deutlich unterscheiden. Diese Anbieter sind oft eine exzellente Alternative, da sie in bestimmten Bereichen mehr Flexibilität zeigen.

Der Hauptunterschied liegt oft in der Kalkulation selbst. Während die meisten Banken strikt am kalkulatorischen Zinssatz von 5% festhalten, sind einige Versicherungen oder Pensionskassen bereit, mit einem tieferen Satz zu rechnen (z.B. 4.5%). Ein halber Prozentpunkt klingt nach wenig, kann aber bei einer hohen Hypothekarsumme genau den Unterschied ausmachen, der zur Erfüllung der Tragbarkeit führt. Diese Institute investieren die Gelder ihrer Versicherten und haben oft einen längeren Anlagehorizont, was ihnen mehr Spielraum bei der Risikobeurteilung gibt.

Zudem sind diese Anbieter oft offener für sogenannte «Exception to Policy»-Geschäfte. Das bedeutet, sie sind eher bereit, von der Standardregel abzuweichen, wenn das Gesamtprofil des Kunden überzeugt. Eine stabile berufliche Situation, ein hohes Bildungsniveau, nachweisliche finanzielle Disziplin oder eine exzellente Lage des Objekts können hier Argumente sein, die eine Abweichung von der 33%-Faustregel rechtfertigen. Der folgende Einblick eines führenden Hypothekenvermittlers bestätigt diese Praxis:

Wenn Sie die Tragbarkeitsanforderungen entlang der Standardtragbarkeit von 33% nicht erfüllen, bedeutet das noch lange nicht, dass Sie sich deswegen den Wunsch des Eigenheims nicht erfüllen können. Zahlreiche Hypothekaranbieter ermöglichen massgeschneiderte Finanzierungslösungen für Kundinnen und Kunden, welche die viel zitierten Faustregeln nicht vollständig erfüllen. Bei der Tragbarkeitsrechnung unterscheiden sich die verschiedenen Anbieter häufig insbesondere bei der Höhe des kalkulatorischen Zinssatzes oder machen Ausnahmen bei der Kreditvergabe (sogenannte Exception to Policy-Geschäfte).

– MoneyPark AG, MoneyPark Ratgeber Tragbarkeit

Belehnung vs. Tragbarkeit: Welches Kriterium bricht Ihrem Projekt meistens das Genick?

Beim Weg zum Eigenheim gibt es zwei grosse finanzielle Hürden: die Belehnung und die Tragbarkeit. Viele Käufer konzentrieren sich primär auf die erste Hürde – das Ansparen der notwendigen 20% Eigenkapital. Sie arbeiten jahrelang darauf hin und sind erleichtert, wenn diese Marke erreicht ist. Doch die bittere Realität ist, dass für viele Projekte nicht die Belehnung, sondern die Tragbarkeit das eigentliche K.o.-Kriterium ist. Sie haben genug Geld für die Anzahlung, aber laut Bank nicht genug Einkommen für die laufenden Kosten.

Dieses Szenario ist typisch für die Zielgruppe dieses Artikels und eine Quelle enormer Frustration, wie dieses authentische Beispiel eines Kaufinteressenten zeigt: „Ich könnte fast 40% als Eigenmittel bringen, aber keine Bank gibt mir eine Hypothek, weil ich keine Tragbarkeit habe. Der Lohn wäre gut, aber aufgrund der Alimente habe ich nicht die nötige Tragbarkeit.“ Dieser Fall illustriert das Dilemma perfekt: Obwohl weit mehr als das geforderte Eigenkapital vorhanden ist, scheitert der Traum an der starren, kalkulatorischen Einkommensrechnung der Bank.

Warum ist das so? Die Belehnung (das Verhältnis von Hypothek zu Kaufpreis) ist eine Momentaufnahme. Sie prüft, ob Sie genug „Haut im Spiel“ haben. Die Tragbarkeit hingegen ist ein Blick in die Zukunft. Sie prüft, ob Ihr Einkommensstrom robust genug ist, um die Immobilie langfristig zu unterhalten, selbst bei steigenden Zinsen. Verpflichtungen wie Alimente, Leasingraten oder andere Kredite werden vom Bruttoeinkommen abgezogen, bevor die 33%-Regel angewendet wird, was die Hürde weiter erhöht. Für die Bank ist das Zinsänderungsrisiko oft gewichtiger als die Höhe der einmaligen Anzahlung. Ein hohes Eigenkapital reduziert zwar die Hypothek, aber es garantiert nicht die Fähigkeit, die monatlichen Raten in einem Hochzinsszenario zu stemmen.

Vorbezug oder Verpfändung: Wie nutzen Sie die 3. Säule clever für den Hauskauf?

Die gebundene Vorsorge der Säule 3a ist ein mächtiges Werkzeug zur Wohneigentumsförderung. Sie bietet zwei grundlegend verschiedene Mechanismen, um die Finanzierung zu unterstützen: den Vorbezug und die Verpfändung. Die Wahl zwischen diesen Optionen hat weitreichende Konsequenzen für Ihr Eigenkapital, Ihre Hypothekenhöhe und Ihre Altersvorsorge. Eine falsche Entscheidung kann teuer werden, während eine kluge Kombination Ihre Finanzierungschancen maximiert.

Der Vorbezug ist die direktere Methode. Sie entnehmen Kapital aus Ihrer Säule 3a und setzen es als Eigenkapital ein. Dies reduziert die benötigte Hypothekarsumme und verbessert so die Tragbarkeit auf den ersten Blick. Der Nachteil: Das vorbezogene Kapital muss als Einkommen versteuert werden, wobei je nach Kanton eine Kapitalauszahlungssteuer von 4% bis 10% des vorbezogenen Betrags anfällt. Zudem entsteht eine Lücke in Ihrer Altersvorsorge, und die tieferen Hypothekarschulden verringern Ihren steuerlichen Zinsabzug.

Die Verpfändung ist die subtilere, oft cleverere Strategie. Hierbei wird Ihr 3a-Guthaben nicht angetastet, sondern dient der Bank als zusätzliche Sicherheit. Sie erhöhen dadurch nicht direkt Ihr Eigenkapital, sondern ermöglichen der Bank, die Belehnung über die üblichen 80% hinaus zu erhöhen (bis zu 90%). Ihr Vorsorgekapital bleibt erhalten und erwirtschaftet weiterhin Rendite, und Sie zahlen keine sofortigen Steuern. Der grosse Vorteil für die Tragbarkeit: Da Sie eine höhere Hypothek aufnehmen, können Sie auch mehr Zinsen von den Steuern abziehen, was Ihr verfügbares Einkommen erhöht. Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Unterschiede zusammen:

Für viele Käufer, deren Problem die Tragbarkeit und nicht das Eigenkapital ist, ist eine Hybridstrategie oft ideal: einen kleinen Teil vorab beziehen, um die 20%-Hürde sicher zu nehmen, und den Rest verpfänden, um die Konditionen zu optimieren und die Altersvorsorge zu schützen.

Wie überzeugen Sie die Bank von der Finanzierung Ihres Renditeobjekts trotz strenger Tragbarkeitsregeln?

Die Finanzierung eines Renditeobjekts stellt eine besondere Herausforderung dar. Hier agieren Sie nicht mehr nur als privater Wohneigentümer, sondern als Investor. Dementsprechend wendet die Bank noch strengere Massstäbe an. Die Tragbarkeitsrechnung wird hier um eine Rentabilitätsrechnung erweitert. Es reicht nicht, dass Sie sich das Objekt leisten können – das Objekt muss sich auch selbst tragen können. Die Anforderungen sind höher: So verlangen die meisten Banken bei Renditeobjekten eine tiefere Belehnung von maximal 75% statt der üblichen 80% und ein höheres Minimum an Eigenkapital.

Um die Bank zu überzeugen, müssen Sie Ihre Rolle als Privatperson ablegen und wie ein Unternehmer denken. Präsentieren Sie nicht nur einen Kaufwunsch, sondern einen wasserdichten Business Case. Ihre Aufgabe ist es, der Bank zu beweisen, dass die erwarteten Mieteinnahmen die gesamten Kosten (Zinsen, Amortisation, Unterhalt, Verwaltung) nicht nur decken, sondern einen positiven Cashflow generieren. Eine konservative und realistische Kalkulation ist hierbei der Schlüssel zum Erfolg.

Ein überzeugender Business Case für Ihr Renditeobjekt sollte die folgenden Elemente beinhalten:

• Detaillierte Mietzinsprognose: Basieren Sie Ihre Annahmen auf realen Vergleichsmieten aus der direkten Umgebung (Mikrolage). Dokumentieren Sie dies mit aktuellen Inseraten oder Marktberichten.
• Konservative Nettorendite-Berechnung: Planen Sie grosszügig für Nebenkosten und Unterhalt. Ein realistischer Ansatz ist hier glaubwürdiger als eine geschönte Rendite.
• Mietausfallrisiko: Kalkulieren Sie ein Mietausfallrisiko von mindestens 5-10% der Bruttomieteinnahmen ein. Dies zeigt der Bank, dass Sie auch Leerstände oder Zahlungsausfälle einkalkulieren.
• Standort- und Objektanalyse: Dokumentieren Sie die Vorzüge der Makro- und Mikrolage (Anbindung, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten) und den Zustand des Gebäudes.

Indem Sie der Bank einen professionell aufbereiteten Investitionsplan vorlegen, verändern Sie die Gesprächsdynamik. Sie sind kein Bittsteller mehr, sondern ein Geschäftspartner, der ein rentables Investment vorschlägt. Das ist der stärkste Hebel, um trotz der strengen Regeln eine Finanzierung zu sichern.

Beginnen Sie noch heute damit, Ihre Finanzierungs-Story strategisch aufzubauen. Analysieren Sie Ihre Situation mit den hier gezeigten Werkzeugen und bereiten Sie ein Dossier vor, das nicht nur Zahlen, sondern vor allem finanzielle Weitsicht und Zuverlässigkeit beweist.