Wie Immobilienfonds funktionieren und das Agio Ihre Rendite bestimmt

Der Wunsch nach „Betongold“ ist in der Schweiz tief verankert. Doch für viele Anleger scheint der Traum vom Immobilienbesitz unerreichbar, da der Kauf einer ganzen Liegenschaft enormes Kapital bindet. Hier kommen kotierte Immobilienfonds ins Spiel, die es Ihnen ermöglichen, schon mit kleineren Beträgen in ein diversifiziertes Portfolio aus Schweizer Immobilien zu investieren. Doch während die Idee einfach klingt, stossen Anleger schnell auf Fachbegriffe wie „Agio“ und „Disagio“, die oft falsch interpretiert werden. Viele sehen darin lediglich einen Auf- oder Abschlag auf den inneren Wert und meiden Fonds mit hohem Agio aus Angst, „zu viel“ zu bezahlen.

Dieser Ansatz ist jedoch zu kurzsichtig. Was wäre, wenn das Agio nicht nur ein Preisschild ist, sondern ein vielschichtiges Marktstimmungs-Barometer? Wenn es Ihnen präzise Signale über die Erwartungen anderer Marktteilnehmer bezüglich zukünftiger Zinsentwicklungen, die wahrgenommene Qualität des Portfolios und den Wert der täglichen Handelbarkeit sendet? Die wahre Kunst des Investierens in Immobilienfonds liegt nicht darin, das Agio zu vermeiden, sondern darin, seine Sprache zu verstehen und es als strategisches Instrument für Ihre Anlageentscheide zu nutzen. Ein hohes Agio kann gerechtfertigt sein, während ein Disagio eine seltene, antizyklische Chance darstellen kann – wenn die fundamentalen Kennzahlen stimmen.

Dieser Artikel entschlüsselt für Sie die Funktionsweise von Schweizer Immobilienfonds aus der Perspektive eines Analysten. Wir werden die Mechanismen der Liquidität und des Handels analysieren, die entscheidenden steuerlichen Unterschiede aufzeigen und Ihnen erklären, wie Sie die Signale von Agio und Zinsmarkt korrekt deuten. Schliesslich zeigen wir Ihnen, wie Sie diese Anlageklasse strategisch in Ihr Portfolio integrieren, um dessen Stabilität zu erhöhen und langfristig von den Vorteilen des Schweizer Immobilienmarktes zu profitieren.

Um die komplexen Zusammenhänge von Immobilienfonds, Agio und Rendite vollständig zu verstehen, haben wir diesen Artikel in übersichtliche Themenbereiche gegliedert. Der folgende Sommaire gibt Ihnen einen klaren Überblick über die Inhalte, die Sie erwarten.

Warum können Sie Fondsanteile täglich verkaufen, ein Haus aber nicht?

Der fundamentale Unterschied zwischen dem direkten Besitz einer Immobilie und dem Halten von Fondsanteilen liegt in der Liquidität. Ein Hausverkauf ist ein langwieriger, kostspieliger Prozess, der Monate dauern kann und von Notaren, Grundbuchämtern und der Käufersuche abhängt. Kotierte Immobilienfonds hingegen werden wie Aktien an der SIX Swiss Exchange gehandelt. Sie können Ihre Anteile an jedem Handelstag innerhalb von Sekunden kaufen oder verkaufen. Diese hohe Fungibilität ist einer der grössten Vorteile indirekter Immobilienanlagen und ermöglicht es Ihnen, flexibel auf Marktveränderungen oder persönliche Bedürfnisse zu reagieren.

Diese Liquidität hat jedoch ihren Preis und ist nicht unbegrenzt. Der Preis für die sofortige Handelbarkeit manifestiert sich im sogenannten Bid-Ask-Spread, der Differenz zwischen dem höchsten Kauf- und dem niedrigsten Verkaufsangebot. In normalen Marktphasen ist dieser Spread bei grossen, liquiden Fonds gering. In Stressphasen kann er sich jedoch ausweiten. Wie eine Studie der Zürcher Kantonalbank zeigt, haben sich die Bid-Ask-Spreads in Stressphasen wie im März 2020 deutlich vergrössert. Dies bedeutet, dass die Kosten für einen schnellen Verkauf in turbulenten Zeiten steigen können. Dennoch bleibt die grundsätzliche Handelbarkeit ein entscheidender Vorteil gegenüber der illiquiden Natur einer physischen Immobilie.

Die Fähigkeit, Ihr Immobilieninvestment täglich liquidieren zu können, ist ein strategischer Vorteil, der bei der Portfolio-Planung nicht unterschätzt werden darf.

Wie kaufen Sie kotierte Immobilienfonds über Ihr normales Wertschriftendepot?

Der Erwerb von kotierten Schweizer Immobilienfonds ist erfreulich unkompliziert und unterscheidet sich kaum vom Kauf einer Aktie. Sie benötigen lediglich ein Wertschriftendepot bei einer Schweizer Bank oder einem Online-Broker. Sobald Ihr Depot eröffnet ist, können Sie über die Handelsplattform nach dem gewünschten Fonds suchen. Jeder kotierte Fonds hat eine eigene Valorennummer und ein Tickersymbol, das eine eindeutige Identifizierung an der SIX Swiss Exchange ermöglicht.

Der Kaufprozess selbst ist standardisiert. Sie geben eine Kauforder auf, in der Sie die Anzahl der zu erwerbenden Anteile und die Art der Order festlegen. Hier ist es entscheidend, zwischen einer „Market-Order“ und einer „Limit-Order“ zu unterscheiden. Eine Market-Order wird zum nächstbesten verfügbaren Preis ausgeführt, was bei volatilen Kursen zu Überraschungen führen kann. Eine Limit-Order hingegen definiert den maximalen Preis, den Sie zu zahlen bereit sind. Ihre Order wird nur ausgeführt, wenn der Marktpreis Ihr Limit erreicht oder unterschreitet. Dies gibt Ihnen volle Kostenkontrolle und ist für Privatanleger die empfohlene Vorgehensweise.

Wie auf dem Bild angedeutet, erfolgt die Transaktion vollständig digital über Ihre Handelsmaske. Nach der Ausführung werden die Fondsanteile in Ihrem Depot verbucht. Die anfallenden Kosten setzen sich in der Regel aus den Depotgebühren Ihrer Bank und den Transaktionsgebühren (Courtagen) für den Kauf zusammen. Eine Analyse von LYNX zeigt, dass diese Gebühren je nach Anbieter erheblich variieren, wobei Online-Broker oft deutlich günstigere Konditionen als traditionelle Filialbanken anbieten. Ein Vergleich lohnt sich, da diese Kosten Ihre Gesamtrendite direkt schmälern.

Sobald die Anteile in Ihrem Depot liegen, profitieren Sie von Kursentwicklungen und den regelmässigen Ausschüttungen des Fonds.

Direkter vs. Indirekter Immobilienbesitz im Fonds: Was ist steuerlich für Sie besser?

Einer der meistunterschätzten, aber wichtigsten Aspekte bei der Auswahl eines Schweizer Immobilienfonds ist die steuerliche Behandlung seiner Erträge. Hier muss man fundamental zwischen zwei Arten von Fonds unterscheiden: jenen mit direktem Grundbesitz und jenen mit indirektem Grundbesitz. Erstere besitzen die Immobilien direkt in ihrem Portfolio. Letztere investieren ihrerseits in Immobilienaktiengesellschaften oder andere Immobilienfonds.

Für Sie als in der Schweiz steuerpflichtiger Privatanleger ist dieser Unterschied matchentscheidend. Fonds mit direktem Grundbesitz geniessen einen erheblichen Steuervorteil. Die Mietzinseinnahmen werden direkt auf Ebene des Fonds als juristische Person versteuert. Wenn diese bereits versteuerten Erträge an Sie ausgeschüttet werden, sind sie für Sie als Einkommen steuerfrei, sofern die Ausschüttung über einen separaten „Steuer-Coupon“ erfolgt. Dies verhindert eine Doppelbesteuerung. Laut einer Analyse von Alphaprop beträgt die Gesamtsteuerbelastung bei direktem Grundbesitz oft nur rund 12%, während sie bei indirektem Besitz bis zu 25% erreichen kann. Diese Differenz fliesst direkt in Ihre Nettorendite.

Die folgende Tabelle, basierend auf einer Analyse von Tax Partner AG, verdeutlicht die steuerlichen Unterschiede für einen Anleger im Kanton Zürich. Der Vorteil von Fonds mit direktem Grundbesitz wird hier offensichtlich. Die Ausschüttungen unterliegen zudem nicht der Verrechnungssteuer von 35%, was Ihre Liquidität schont.

Dr. Stephan Pfenninger, ein renommierter Steuerexperte, fasst diesen Vorteil im NZZ Schwerpunkt „Steuern sparen“ prägnant zusammen:

Die bereits auf Fondsstufe erfassten Liegenschafteneinkünfte werden bei den Anlegern steuerlich freigestellt. Das beim Immobilienfonds besteuerte Liegenschaftenergebnis unterliegt bei Ausschüttung mit separatem Coupon auch nicht der Verrechnungssteuer.

– Dr. Stephan Pfenninger, NZZ Schwerpunkt ‚Steuern sparen‘ 2024

Die Wahl eines Fonds mit direktem Grundbesitz ist somit für die meisten Schweizer Privatanleger aus steuerlicher Sicht die klar überlegene Strategie.

Wie reagieren Immobilienfonds-Kurse auf steigende Hypothekarzinsen am Markt?

Die Kurse von Immobilienfonds reagieren empfindlich auf Veränderungen des Zinsniveaus, insbesondere auf die Entwicklung der Hypothekarzinsen. Der Zusammenhang ist invers: Steigende Zinsen üben tendenziell Druck auf die Immobilienfondskurse aus. Dies hat zwei Hauptgründe. Erstens erhöhen sich die Finanzierungskosten für den Fonds selbst, da die meisten Fonds mit einem gewissen Fremdkapitalanteil arbeiten. Zweitens werden alternative Anlagen wie Obligationen bei steigenden Zinsen attraktiver, was zu Umschichtungen aus Immobilienfonds führen kann.

Dieses Phänomen lässt sich am besten am Agio beobachten. Das Agio ist die Zinserwartungs-Prämie, die der Markt bezahlt. In einer Tiefzinsphase, in der sichere Anlagen kaum Rendite abwerfen, sind Anleger bereit, einen hohen Aufpreis (Agio) für die stabilen Erträge von Immobilienfonds zu zahlen. Sobald die Zinsen steigen, sinkt die Attraktivität der Immobilienrendite im Vergleich, und das Agio schmilzt oder kann sich sogar in ein Disagio (Abschlag) verwandeln. Die Von Graffenried Privatbank dokumentiert eindrücklich, dass bei einer negativen Rendite von Staatsanleihen die Agios im Schnitt 47% betrugen, während sie bei positiven Zinsen auf nur 16% fielen. Das Agio ist also ein direktes Barometer für die Zinslandschaft.

Als Anleger müssen Sie diesen Mechanismus verstehen. Ein sinkendes Agio aufgrund steigender Zinsen ist nicht per se ein negatives Signal für die Qualität des Fonds, sondern eine logische Marktanpassung. Es reflektiert die gestiegenen Opportunitätskosten. Ein vorausschauender Investor beobachtet die Zinskurve und die Kommunikation der Schweizerischen Nationalbank (SNB), um die zukünftige Entwicklung der Agios antizipieren zu können. Phasen steigender Zinsen können so zu attraktiven Einstiegszeitpunkten werden, da die „Zinserwartungs-Prämie“ im Kurs abnimmt.

Das Agio agiert somit als empfindlicher Seismograph für die Zinspolitik und die relative Attraktivität von Immobilienanlagen.

Der Steuervorteil von Immobilienfonds: Warum sind die Ausschüttungen oft steuerbegünstigt?

Der Hauptgrund für die steuerbegünstigten Ausschüttungen bei vielen Schweizer Immobilienfonds liegt in der gesetzlichen Struktur für Anlagefonds mit direktem Grundbesitz. Das Schweizer Kollektivanlagengesetz (KAG) behandelt solche Fonds quasi wie eine separate juristische Person, die direkt für die Erträge aus ihren Liegenschaften steuerpflichtig ist. Dies ist der entscheidende Unterschied zu einer Privatperson, die eine Immobilie besitzt und die Mieteinnahmen voll als Einkommen versteuern muss.

Der Mechanismus funktioniert wie folgt: Der Fonds erzielt Mietzinseinnahmen aus seinem Portfolio. Von diesen Einnahmen zieht er die Verwaltungskosten und die Hypothekarzinsen ab. Der verbleibende Gewinn wird auf Ebene des Fonds zu einem im Vergleich zur Einkommenssteuer für Privatpersonen oft tieferen Satz für juristische Personen besteuert. Was danach übrig bleibt, kann an die Anleger ausgeschüttet werden. Damit dieser Betrag nicht noch einmal als Einkommen beim Anleger besteuert wird (Doppelbesteuerung), wird er mit einem speziellen, separaten Steuer-Coupon ausgeschüttet. Dieser Coupon signalisiert den Steuerbehörden, dass der ausgeschüttete Betrag aus bereits versteuerten Liegenschaftserträgen stammt und somit für den Empfänger steuerfrei ist.

Diese Struktur macht Schweizer Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz zu einem der steuereffizientesten Instrumente für den Aufbau von passivem Einkommen für Privatanleger in der Schweiz. Es ist essenziell, vor einem Investment im Factsheet des Fonds zu prüfen, ob es sich um einen Fonds mit direktem Grundbesitz handelt, um von diesem Vorteil profitieren zu können.

Letztlich maximiert diese steuerliche Privilegierung den Ertrag, der tatsächlich auf Ihrem Konto ankommt.

Disagio als Chance: Wann lohnt sich, Fonds zu kaufen, die unter ihrem inneren Wert handeln?

Ein Disagio, also ein Börsenkurs, der unter dem Nettoinventarwert (NIW) pro Anteil liegt, wird von vielen Anlegern fälschlicherweise als klares Warnsignal interpretiert. Es ist jedoch entscheidend, die Gründe für den Abschlag zu analysieren. Ein Disagio kann eine exzellente antizyklische Kaufgelegenheit sein, aber nur, wenn es nicht auf fundamentalen Problemen des Fonds beruht. Man kauft quasi Immobilienvermögen mit einem Rabatt.

Ein „gutes“ Disagio entsteht oft in Phasen schnell steigender Zinsen, wenn der Markt überreagiert und die Kurse stärker fallen als durch die höheren Finanzierungskosten gerechtfertigt wäre. Der innere Wert der Immobilien bleibt aber stabil oder sinkt nur leicht. Ein „schlechtes“ Disagio hingegen ist ein Symptom für tiefgreifende Probleme im Portfolio des Fonds. Dazu gehören eine hohe Leerstandsquote (über 5-7%), ein veraltetes Portfolio mit hohem Sanierungsbedarf, eine zu hohe Fremdfinanzierungsquote (über 30-35%) oder eine schlechte geografische Diversifikation mit Konzentration auf strukturschwache Regionen.

Als Analyst müssen Sie also hinter den reinen Abschlag blicken. Ein Fonds, der mit 10% Disagio handelt, aber eine Leerstandsquote von 15% und eine hohe Verschuldung aufweist, ist wahrscheinlich keine gute Investition. Ein qualitativ hochstehender Fonds mit moderner Bausubstanz, tiefer Leerstandsquote und solider Finanzierung, der aufgrund des allgemeinen Zinsanstiegs mit einem Disagio von 5% gehandelt wird, kann hingegen eine ausserordentliche Chance sein.

Die folgende Tabelle zeigt, welche Kennzahlen Ihnen helfen, ein attraktives Disagio von einem problematischen zu unterscheiden. Diese Analyse ist der Schlüssel, um echte Schnäppchen von „fallenden Messern“ zu trennen.

Indem Sie die Portfolioqualität analysieren, können Sie ein marktbedingtes Disagio nutzen, um Ihre langfristige Rendite signifikant zu steigern.

Warum schützen Obligationen Ihr Portfolio, wenn die Aktienmärkte um 20% einbrechen?

In Zeiten starker Marktturbulenzen und bei Einbrüchen an den Aktienmärkten flüchten Anleger typischerweise in sogenannte „sichere Häfen“. Die klassischste Form dieses sicheren Hafens sind erstklassige Staatsanleihen, wie beispielsweise die Anleihen der Schweizerischen Eidgenossenschaft. Deren Kurse steigen in der Regel, wenn die Aktienkurse fallen (eine negative Korrelation), da die Nachfrage nach Sicherheit das Zinsrisiko überkompensiert. Sie bieten somit einen effektiven Puffer und stabilisieren das Gesamtportfolio.

Oft stellt sich die Frage, ob Schweizer Immobilienfonds eine ähnliche Schutzfunktion erfüllen können. Die Antwort ist differenziert: Sie sind stabiler als Aktien, aber kein perfekter Ersatz für Obligationen. Immobilienfonds weisen eine geringere Korrelation zu Aktien auf, was bedeutet, dass ihre Kurse nicht im selben Ausmass schwanken. Dennoch sind sie nicht völlig immun gegen Marktpanik. Alphaprop Research fasst dies treffend zusammen:

Immobilienfonds hatten im Schnitt über die letzten 20 Jahre eine jährliche Performance von 5%. Sie bieten eine geringere Korrelation zu Aktien, erfüllen aber nicht die gleiche ’sicherer Hafen‘-Funktion wie erstklassige Obligationen.

– Alphaprop Research, Alphaprop Analyse 2025

Immobilienfonds sind also eine Hybrid-Anlageklasse. Sie bieten eine bessere Rendite als sichere Obligationen und eine höhere Stabilität als Aktien, können aber in einer schweren Krise nicht die ultimative Schutzfunktion von erstklassigen Anleihen ersetzen.

Ihre Rolle im Portfolio ist primär die der Diversifikation und der Generierung stabiler Erträge, nicht die des ultimativen Krisen-Airbags.

Wie mischen Sie Immobilienfonds in Ihr Depot, um die Korrelation zu Aktien zu senken?

Die strategische Beimischung von Immobilienfonds in ein diversifiziertes Portfolio zielt darauf ab, die Gesamtschwankungen (Volatilität) zu reduzieren und die Rendite zu verstetigen. Da Immobilienwerte einer anderen Logik folgen als Aktienkurse, weisen sie eine niedrige bis mittlere Korrelation zu Aktien auf. Das bedeutet, wenn die Aktienmärkte fallen, bleiben Immobilienwerte oft stabil oder fallen weniger stark. Dieser Diversifikationseffekt ist der Hauptgrund, Immobilienfonds als strategische Komponente in einem Portfolio zu halten.

Die optimale Allokation hängt stark von Ihrer persönlichen Risikotoleranz ab. Als Faustregel gilt für ein ausgewogenes Portfolio eine Beimischung von 15% bis 20% in Immobilien. Wichtig ist dabei, Ihre gesamte Immobilienexposition zu berücksichtigen. Wenn Sie bereits ein Eigenheim besitzen oder einen hohen Immobilienanteil in Ihrer Pensionskasse haben, sollten Sie die Beimischung im freien Vermögen entsprechend reduzieren, um ein Klumpenrisiko zu vermeiden. Swisscanto berichtete beispielsweise von einem durchschnittlichen Agio bei Schweizer Immobilienfonds von rund 30% per Jahresende 2024, was die hohe Nachfrage nach dieser Anlageklasse in bestimmten Phasen unterstreicht.

Bei der konkreten Umsetzung können Sie weiter diversifizieren, indem Sie beispielsweise in Fonds mit unterschiedlichen Schwerpunkten (Wohnen vs. Gewerbe) oder geografischen Fokus (Deutschschweiz vs. Romandie) investieren. Die Zürcher Kantonalbank schlägt in ihren Analysen verschiedene Muster-Portfolios vor, die eine sinnvolle Aufteilung für unterschiedliche Risikoprofile aufzeigen.

Die folgende Tabelle zeigt beispielhafte Allokationen, die verdeutlichen, wie Immobilienfonds in verschiedene Anlagestrategien integriert werden können, um die Abhängigkeit von reinen Aktienmärkten zu verringern.

Indem Sie Immobilienfonds als stabilisierenden Anker nutzen, können Sie Ihr Portfolio widerstandsfähiger gegenüber den Launen der Aktienmärkte machen und sich eine stetige, steueroptimierte Renditequelle sichern. Beginnen Sie damit, Ihre aktuelle Allokation zu analysieren und eine strategische Zielquote für Immobilien festzulegen.