Wie mischen Sie Immobilienfonds in Ihr Depot, um die Korrelation zu Aktien zu senken?

Für einen Aktienanleger in der Schweiz ist die Suche nach Stabilität ein ständiger Begleiter. Das Auf und Ab des Swiss Market Index (SMI) kann beeindruckende Gewinne, aber auch schmerzhafte Korrekturen mit sich bringen. Die klassische Antwort auf dieses Dilemma lautet „Diversifikation“. Viele denken dabei sofort an den physischen Kauf einer Immobilie – ein Unterfangen, das mit hohem Kapitalaufwand, Illiquidität und erheblichem Verwaltungsaufwand verbunden ist. Oft wird übersehen, dass der wahre strategische Vorteil nicht im „Betongold“ selbst liegt, sondern in seiner geringen Korrelation zu den Aktienmärkten.

Die gängige Meinung ist, dass das Hinzufügen von Immobilien zu einem Portfolio automatisch das Risiko senkt. Doch diese Vereinfachung lässt die entscheidenden Fragen unbeantwortet: Welche Art von Immobilien? In welcher Form? Und zu welchem Zeitpunkt? Die wahre Kunst des Portfoliomanagements besteht nicht darin, Anlageklassen zu sammeln, sondern sie gezielt als Werkzeuge einzusetzen. Was wäre, wenn der intelligenteste Weg, von der Stabilität des Schweizer Immobilienmarktes zu profitieren, nicht der Kauf eines Hauses, sondern die präzise Auswahl von Immobilienfonds ist?

Dieser Artikel bricht mit der oberflächlichen Betrachtung und taucht tief in die Portfolio-Architektur ein. Wir analysieren nicht nur, warum Immobilienfonds Ihr Depot glätten, sondern auch, wie Sie die richtigen Fonds strategisch auswählen. Von der Analyse der Sektor-Resistenz über das Ausnutzen von Marktbewertungen bis hin zur Optimierung Ihrer Steuerlast – wir zeigen Ihnen, wie Sie Immobilienfonds als aktives Instrument zur Steuerung Ihrer Portfoliostabilität nutzen.

Um diese strategische Beimischung zu meistern, werden wir die entscheidenden Faktoren Schritt für Schritt untersuchen. Der folgende Überblick führt Sie durch die zentralen Aspekte, die Sie als Investor kennen müssen, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

Warum bewegen sich Immobilienfonds oft anders als der SMI und glätten Ihr Depot?

Der Kernnutzen von Immobilienfonds für einen Aktienanleger liegt in einem einzigen finanzmathematischen Konzept: der niedrigen Korrelation. Während Aktienkurse oft stark auf makroökonomische Nachrichten, Zinsänderungen und die allgemeine Marktstimmung reagieren, werden die Werte von Immobilien primär von längerfristigen Faktoren wie Mietzinseinnahmen, Leerstandsquoten und demografischen Entwicklungen bestimmt. Dieser fundamentale Unterschied führt dazu, dass sich die beiden Anlageklassen oft entkoppelt voneinander bewegen.

Eine historische Analyse bestätigt diesen Effekt eindrücklich. Über einen langen Zeitraum hinweg zeigt eine Studie von Wüest Partner zur Korrelation zwischen kotierten Immobilienwerten und dem Swiss Performance Index einen Wert von rund 0,5. Eine Korrelation von 1 bedeutet, dass sich beide Anlagen perfekt im Gleichschritt bewegen; eine Korrelation von 0 bedeutet, es gibt keinen Zusammenhang. Ein Wert von 0,5 deutet auf einen schwachen Gleichlauf hin, was ein erhebliches Diversifikationspotenzial signalisiert.

Dieses Phänomen des „Portfolio-Glättens“ zeigte sich exemplarisch während des COVID-19-Schocks im Frühjahr 2020. Während der Swiss Performance Index (SPI) markant einbrach, erwies sich der Index für börsenkotierte Schweizer Immobilienfonds (WUPIX-F) als deutlich stabiler. Die Mieteinnahmen flossen grösstenteils weiter, was den inneren Wert der Fonds stützte und die Kursverluste im Vergleich zum Aktienmarkt stark abfederte. Für einen Anleger bedeutet dies, dass die Immobilienkomponente im Portfolio als Stossdämpfer fungiert und die Gesamtschwankungen (Volatilität) des Depots reduziert.

Wie wählen Sie zwischen Wohnimmobilien- und Geschäftsimmobilienfonds für Ihr Portfolio?

Nachdem die Bedeutung der niedrigen Korrelation klar ist, folgt die nächste strategische Entscheidung: die Sektor-Allokation. Immobilien sind nicht gleich Immobilien. Die beiden grossen Segmente – Wohnimmobilien und Geschäftsimmobilien (Büro, Verkauf, Logistik) – weisen fundamental unterschiedliche Risiko- und Renditeprofile auf. Die Wahl hat direkte Auswirkungen auf die Stabilität und das Ertragspotenzial Ihrer Anlage.

Wohnimmobilien gelten in der Schweiz als der defensivere Sektor. Der Grund ist einfach: Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Die Nachfrage ist stabil und weniger konjunkturabhängig. Dies spiegelt sich in einer extrem niedrigen Leerstandsquote wider. Aktuell beträgt die aktuelle Leerwohnungsziffer in der Schweiz gemäss Bundesamt für Statistik nur 1,08%. Diese Knappheit sorgt für stabile Mieteinnahmen und eine hohe Wertbeständigkeit, was Wohnimmobilienfonds besonders in unsicheren Zeiten attraktiv macht.

Kommerzielle Immobilien sind zyklischer. Die Nachfrage nach Büro- und Verkaufsflächen hängt stark von der Wirtschaftslage ab. In einer Rezession können Unternehmensinsolvenzen und Sparmassnahmen schnell zu höheren Leerständen und sinkenden Mieten führen. Dafür bieten sie in Boomphasen oft höhere Renditen. Längere Mietverträge mit bonitätsstarken Unternehmen können zudem für sehr planbare Cashflows sorgen. Der Strukturwandel (Homeoffice, E-Commerce) stellt hier jedoch ein zusätzliches, zu bewertendes Risiko dar.

Die unterschiedlichen Profile lassen sich auch in den Renditeerwartungen ablesen, wie eine vergleichende Analyse von The Market zeigt.

Die höhere Dividendenrendite und Risikoprämie bei kommerziellen Fonds entschädigt für das höhere zyklische Risiko. Für einen Aktienanleger, der primär Stabilität sucht, ist eine Übergewichtung von Wohnimmobilienfonds oft die logische Konsequenz. Wer eine höhere laufende Rendite anstrebt und an eine positive Wirtschaftsentwicklung glaubt, kann gezielt kommerzielle Fonds beimischen.

Wohnen oder Büro: Welcher Immobiliensektor ist in der Schweiz krisenresistenter?

Die Krisenresistenz eines Sektors ist der ultimative Test für seine defensive Qualität in einem Portfolio. Historisch gesehen hat sich der Schweizer Wohnimmobilienmarkt als ausserordentlich widerstandsfähig erwiesen. Selbst in Phasen wirtschaftlicher Unsicherheit bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch, was die Mieteinnahmen und damit die Bewertungen der entsprechenden Fonds stabilisiert. Die konstante Zuwanderung und der Mangel an Bauland sind strukturelle Treiber, die den Sektor zusätzlich stützen.

Allerdings ist auch der Wohnsektor nicht gänzlich immun gegen starke Marktbewegungen. Der abrupte Zinsanstieg im Jahr 2022 und 2023 führte zu einer Neubewertung aller Anlageklassen. Erstmals seit 20 Jahren verzeichneten Schweizer Mehrfamilienhäuser 2023 eine negative Gesamtrendite von -7,7%, wie Daten von PwC Schweiz zeigen. Dies beweist, dass selbst der stabilste Sektor von makroökonomischen Schocks getroffen werden kann, auch wenn die fundamentalen Mieteinnahmen oft stabil bleiben.

Im direkten Vergleich zeigen sich Büro- und Verkaufsflächen deutlich anfälliger für Krisen. Die Finanzkrise 2008 oder der Homeoffice-Trend seit 2020 haben die Nachfrage nach Büroflächen strukturell verändert. Unternehmen optimieren ihre Flächen, was zu steigenden Leerständen in weniger gefragten Lagen führen kann. Verkaufsflächen leiden unter dem anhaltenden Druck des Online-Handels. Einzig die Logistikimmobilien konnten als Profiteure des E-Commerce eine hohe Resilienz beweisen.

Für die Portfolio-Architektur bedeutet das: Ein hoher Anteil an Wohnimmobilienfonds erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass dieser Teil des Depots auch in einer schweren Aktienmarktkorrektur stabil bleibt. Sonja Knorr von der Rating-Agentur Scope fasst ein wichtiges Prinzip zusammen: „Je breiter die Diversifikation, desto resilienter ist meist das Produkt.“ Dies gilt nicht nur für die Mischung von Aktien und Immobilien, sondern auch für die Diversifikation innerhalb des Immobilien-Portfolios über verschiedene Regionen und Nutzungsarten hinweg.

Disagio als Chance: Wann lohnt sich, Fonds zu kaufen, die unter ihrem inneren Wert handeln?

Für den strategischen Investor bietet der Markt für Immobilienfonds eine besondere Chance, die es bei Direktinvestments nicht gibt: die Möglichkeit, Vermögenswerte mit einem Abschlag zu erwerben. Dies geschieht, wenn der Börsenkurs eines Fonds unter seinen Nettoinventarwert (NAV) fällt. Der NAV repräsentiert den tatsächlichen, von Experten geschätzten Marktwert aller Immobilien im Fonds abzüglich der Schulden. Handelt der Fonds an der Börse unter diesem Wert, spricht man von einem Disagio (Abschlag). Das Gegenteil ist das Agio (Aufschlag).

In der Schweiz war es lange üblich, dass Immobilienfonds mit einem deutlichen Agio gehandelt wurden, was die hohe Nachfrage und Stabilität widerspiegelte. In Phasen steigender Zinsen und Marktunsicherheit kann sich dieses Bild jedoch wandeln. Während der NAV aufgrund langfristiger Mietverträge stabil bleibt, können die Börsenkurse aus Angst vor Zinserhöhungen fallen und ein Disagio erzeugen. Historisch gesehen liegt der durchschnittliche Aufpreis auf den Nettoinventarwert bei kotierten Schweizer Immobilienfonds bei rund 20%, was die aktuelle Attraktivität unterstreicht, aber auch zeigt, dass Abweichungen möglich sind.

Der Kauf eines Fonds mit Disagio ist eine Form der Wert-Investition. Sie kaufen quasi einen Franken Immobilienvermögen für 90 Rappen. Dies bietet eine doppelte Gewinnchance:

1. Kurssteigerung durch Schliessen der Lücke: Wenn sich die Marktstimmung wieder aufhellt, tendiert der Börsenkurs dazu, sich wieder dem NAV anzunähern.
2. Höhere laufende Rendite: Die Dividende wird pro Anteil ausgeschüttet. Wenn Sie den Anteil günstiger kaufen, ist Ihre persönliche Dividendenrendite auf den Einstandskurs höher.

Allerdings ist nicht jedes Disagio eine Kaufgelegenheit. Ein Abschlag kann auch ein Warnsignal für Probleme im Portfolio sein (z.B. hohe Leerstände, veraltete Objekte). Eine sorgfältige Prüfung ist daher unerlässlich.

Ausschüttende oder thesaurierende Tranchen: Was passt besser in Ihr Steuerdomizil?

Die letzte Ebene der strategischen Auswahl betrifft die steuerliche Struktur des Fonds. Immobilienfonds generieren Erträge aus Mieteinnahmen. Die Art und Weise, wie diese Erträge an die Anleger weitergegeben werden, hat erhebliche steuerliche Konsequenzen, insbesondere im Schweizer Steuersystem. Man unterscheidet grundsätzlich zwischen zwei Arten von Fondsanteilen (Tranchen).

Ausschüttende Fonds zahlen die erwirtschafteten Mieterträge regelmässig (meist jährlich) als Dividende an die Anleger aus. Für in der Schweiz steuerpflichtige Personen unterliegen diese Ausschüttungen der Einkommenssteuer. Zudem wird auf die Ausschüttung eine 35% Verrechnungssteuer auf Ausschüttungen von Schweizer Immobilienfonds erhoben. Diese kann jedoch mit der Steuererklärung vollständig zurückgefordert werden. Diese Variante ist ideal für Anleger, die einen regelmässigen, passiven Einkommensstrom benötigen, wie z.B. Rentner. Der IMMOFONDS, der seit 1955 stabile Renditen ausschüttet, ist ein klassisches Beispiel für dieses Modell, das auf langfristige Substanzerhaltung und verlässliches Einkommen abzielt.

Thesaurierende Fonds (oder akkumulierende Fonds) schütten die Erträge nicht aus, sondern reinvestieren sie direkt wieder in das Fondsvermögen. Dadurch steigt der Wert der Fondsanteile im Zeitverlauf. Der grosse Vorteil für Anleger in der Aufbauphase ihres Vermögens: Es fällt keine laufende Einkommenssteuer auf die reinvestierten Erträge an. Der Zinseszinseffekt kann sich so steuerfrei entfalten. Erst beim Verkauf der Anteile wird ein allfälliger Kapitalgewinn realisiert, der für Privatpersonen mit Steuerdomizil in der Schweiz in der Regel steuerfrei ist. Dies macht thesaurierende Fonds zur perfekten Wahl für den langfristigen Vermögensaufbau.

Die Wahl ist also keine Frage von „besser“ oder „schlechter“, sondern eine Frage der persönlichen Lebens- und Steuersituation:

• Vermögensaufbau (jüngere Anleger): Thesaurierende Fonds sind meist vorteilhafter, um den Zinseszinseffekt steueroptimiert zu nutzen.
• Einkommensphase (Rentner): Ausschüttende Fonds liefern ein regelmässiges Einkommen zur Deckung der Lebenshaltungskosten.

Warum schützen Obligationen Ihr Portfolio, wenn die Aktienmärkte um 20% einbrechen?

Traditionell galten Staatsanleihen höchster Bonität als der klassische Gegenpol zu Aktien. Ihre negative Korrelation in Krisenzeiten war über Jahrzehnte ein Eckpfeiler der Portfoliotheorie. Fielen die Aktienmärkte, flüchteten Anleger in den „sicheren Hafen“ der Obligationen, deren Kurse stiegen. Dieser Mechanismus bot einen zuverlässigen Puffer. Doch das jüngste Zinsumfeld hat diese Gewissheit erschüttert.

Das Jahr 2022 markierte eine historische Zäsur. Aufgrund der steigenden Inflation erhöhten die Zentralbanken weltweit aggressiv die Leitzinsen. Dies führte zu einem seltenen Phänomen: Sowohl Aktien- als auch Anleihenkurse brachen gleichzeitig ein. Anleihen mit langer Laufzeit verloren teils ebenso stark an Wert wie Aktienindizes. Analysten der Neuen Zürcher Zeitung hielten hierzu treffend fest:

Die Schutzfunktion von Obligationen versagte im Zinsanstiegs-Umfeld 2022, als Kurse parallel zu Aktien fielen.

– Analysten der Neuen Zürcher Zeitung, NZZ Analyse zur SNB-Zinssenkung

Diese Erfahrung hat viele Anleger dazu veranlasst, die Rolle von Obligationen in ihrer Portfolio-Architektur neu zu bewerten. Wenn der traditionelle Stabilisator versagt, gewinnen alternative Diversifikatoren wie Immobilienfonds an Bedeutung. Im Gegensatz zu Anleihen, deren Wert direkt von den Zinsen abhängt, wird der Wert von Immobilienfonds primär durch stabile, inflationsgeschützte Mieteinnahmen gestützt. Während steigende Zinsen auch auf Immobilienbewertungen lasten, ist der Effekt oft gedämpfter und zeitverzögert.

Obligationen behalten zwar einen Platz im Portfolio, insbesondere als Quelle für planbare Zinserträge. Ihre Rolle als alleiniger Krisenschutz ist jedoch fragiler geworden. Immobilienfonds bieten hier eine komplementäre Diversifikationsebene, die auf anderen fundamentalen Treibern beruht und sich in einem Umfeld steigender Zinsen als potenziell robuster erweisen kann. Die Kombination beider Anlageklassen kann eine noch wirksamere Risikostreuung ermöglichen.

Warum können Sie Fondsanteile täglich verkaufen, ein Haus aber nicht?

Ein entscheidender strategischer Vorteil von kotierten Immobilienfonds gegenüber dem Direktbesitz einer Liegenschaft ist die Liquidität. Der Verkauf einer Immobilie ist ein langwieriger, kostspieliger und unsicherer Prozess. Er kann Monate oder sogar Jahre dauern und ist mit erheblichen Transaktionskosten verbunden. Ein an der SIX Swiss Exchange kotierter Immobilienfonds hingegen kann wie eine Aktie börsentäglich ge- und verkauft werden.

Diese hohe Liquidität bietet dem Anleger maximale Flexibilität. Benötigen Sie kurzfristig Kapital oder möchten Sie Ihre Portfolio-Allokation anpassen, können Sie Ihre Position innerhalb von Sekunden auflösen. Diese Eigenschaft steht im krassen Gegensatz zur Illiquidität von physischem „Betongold“. Selbst bei offenen Immobilienfonds, die nicht börsenkotiert sind, gibt es oft erhebliche Einschränkungen; so gilt seit einigen Jahren bei offenen Immobilienfonds teils eine Mindesthaltefrist von 2 Jahren plus eine einjährige Kündigungsfrist, was die Flexibilität stark reduziert.

Neben der Liquidität sind auch die Transaktionskosten ein wesentlicher Faktor. Der Kauf und Verkauf einer Direktimmobilie ist mit hohen Nebenkosten verbunden, die die Rendite empfindlich schmälern können. Der Handel mit Immobilienfonds ist ungleich günstiger.

Die folgende Tabelle stellt die typischen Kostenblöcke gegenüber und verdeutlicht den Effizienzvorteil von Fonds.

Für den Portfolio-Strategen ist klar: Immobilienfonds bieten nicht nur den Zugang zur Anlageklasse Immobilien, sondern sie tun dies in einer weitaus effizienteren, flexibleren und kostengünstigeren Form. Sie ermöglichen es, die strategischen Vorteile von Immobilien zu nutzen, ohne deren grösste Nachteile – Illiquidität und hohe Nebenkosten – in Kauf nehmen zu müssen.

Wie bestimmen Sie den perfekten Mix aus Gold, Aktien und Immobilien für Ihre Lebenssituation?

Die Konstruktion einer robusten Portfolio-Architektur ist keine Einheitslösung, sondern ein Prozess, der auf Ihre persönliche Lebenssituation, Ihre Risikotoleranz und Ihre finanziellen Ziele zugeschnitten sein muss. Die strategische Allokation zwischen Wachstumskomponenten (Aktien), Stabilisatoren (Immobilienfonds, Gold) und Liquidität ist der entscheidende Hebel für langfristigen Erfolg. Es gibt keine magische Formel, aber es gibt bewährte Grundsätze.

Die persönliche Lebensphase ist der wichtigste Richtwert für die Gewichtung.

• Ein 30-jähriger Ingenieur in Zürich befindet sich in der Vermögensaufbauphase. Sein Anlagehorizont ist lang, seine Risikofähigkeit hoch. Eine typische Allokation könnte 60% Aktien (global diversifiziert), 20% Immobilienfonds (fokus auf thesaurierende Fonds), 10% Gold und 10% Liquidität umfassen. Der Fokus liegt klar auf Wachstum.
• Eine 45-jährige Familie im Mittelland mit Eigenheim und Kindern hat bereits Verpflichtungen. Die Risikotoleranz ist moderater. Hier könnte eine ausgewogenere Allokation von 40% Aktien, 35% Immobilienfonds (Fokus Wohnen), 15% Obligationen und 10% Gold sinnvoll sein, um ein Gleichgewicht zwischen Wachstum und Kapitalerhalt zu schaffen.
• Ein 60-jähriger Rentner im Tessin priorisiert den Kapitalerhalt und regelmässige Einkünfte. Seine Allokation wird defensiv sein: 25% Qualitätsaktien, 40% ausschüttende Immobilienfonds, 25% Obligationen und 10% Gold.

Diese Beispiele illustrieren ein Kernprinzip: Je näher der Ruhestand rückt, desto mehr verschiebt sich die Gewichtung von wachstumsorientierten, volatilen Anlagen (Aktien) hin zu stabilisierenden, einkommensgenerierenden Anlagen (Immobilienfonds, Obligationen). Die Rolle der Immobilienfonds wandelt sich dabei von einem reinen Diversifikator zu einer zentralen Einkommensquelle. Die Beimischung von Gold dient in allen Phasen als ultimative Versicherung gegen geopolitische Krisen und Währungsabwertungen.

Die Bestimmung Ihres perfekten Portfolio-Mixes ist ein dynamischer Prozess. Überprüfen Sie Ihre Allokation regelmässig und passen Sie sie an veränderte Lebensumstände an. Beginnen Sie noch heute mit einer strukturierten Analyse Ihrer bestehenden Anlagen und nutzen Sie die hier vorgestellten strategischen Überlegungen, um eine robustere und auf Ihre Ziele ausgerichtete Portfolio-Architektur für Ihre finanzielle Zukunft zu schaffen.