Wie überzeugen Sie die Bank von der Finanzierung Ihres Renditeobjekts trotz strenger Tragbarkeitsregeln?

Sie haben das perfekte Mehrfamilienhaus gefunden, die Zahlen im Kopf überschlagen und sehen die monatlichen Mieteinnahmen bereits auf Ihrem Konto. Doch dann kommt der Termin bei der Bank und die kalte Dusche: „Leider nicht finanzierbar.“ Für viele angehende Immobilieninvestoren in der Schweiz ist dies ein frustrierender und allzu bekannter Moment. Man hat die geforderten 25% Eigenkapital mühsam angespart, nur um an einer Hürde namens „Tragbarkeit“ zu scheitern. Die gängigen Ratschläge sind schnell gegeben: mehr Eigenkapital, höhere Mieten ansetzen, eine andere Bank versuchen. Doch diese Tipps kratzen nur an der Oberfläche.

Das wahre Problem liegt tiefer. Die meisten Investoren verstehen nicht die grundlegende Denkweise der Bank. Sie sehen den Finanzierungsantrag als Bitte, nicht als das, was er sein sollte: ein überzeugendes Geschäftsangebot. Eine Bank finanziert ein Renditeobjekt nicht aus Freundlichkeit, sondern weil sie darin eine sichere, profitable Investition für sich selbst sieht. Die strengen Regeln sind ihr interner Risikomanagement-Prozess. Die Kunst besteht nicht darin, diese Regeln zu umgehen, sondern sie zu verstehen und für sich zu nutzen.

Wenn Sie also lernen, die Welt durch die Brille des Bankberaters zu sehen, verwandelt sich Ihr Antrag von einer Sammlung von Dokumenten in einen wasserdichten Businessplan. Statt zu fragen „Finanzieren Sie mich?“, sagen Sie „Hier ist ein risikoarmes Investment für Sie“. Dieser Perspektivwechsel ist der entscheidende Hebel. Dieser Artikel ist Ihr Insider-Leitfaden, der Ihnen genau zeigt, wie Sie diesen Schalter umlegen, die Logik der Bank meistern und Ihr Finanzierungsgesuch so aufbereiten, dass der Berater fast keine andere Wahl hat, als „Ja“ zu sagen.

In den folgenden Abschnitten zerlegen wir die Hürden der Banken Schritt für Schritt und geben Ihnen die Strategien an die Hand, die in der Praxis funktionieren. Sie lernen, Ihr Dossier zu perfektionieren, den gefürchteten Stresstest zu bestehen und Ihre Rendite realistisch zu kalkulieren.

Warum finanzieren Banken bei Renditeobjekten oft nur 75% oder weniger?

Die erste Regel, die angehende Investoren in der Schweiz lernen, ist die höhere Eigenkapitalanforderung. Während für selbstbewohntes Wohneigentum oft 20% genügen, verlangen Banken bei Renditeobjekten in der Regel mindestens 25% Eigenkapital. Das bedeutet, die maximale Belehnung liegt bei 75%. Der Grund dafür ist reines Risikomanagement aus Sicht der Bank. Ein Renditeobjekt ist für den Kreditnehmer kein existenzielles Zuhause, sondern ein Geschäft. Bei finanziellen Schwierigkeiten ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Hypothekarzinsen für das Renditeobjekt nicht mehr bezahlt werden, statistisch höher als bei der eigenen Wohnung.

Diese höhere Risikoprämie schlägt sich direkt in der Belehnung nieder. Die Bank sichert sich mit dem höheren Eigenkapitalanteil von 25% stärker ab. Sollte der Immobilienmarkt korrigieren und der Wert des Objekts sinken, dient dieser Puffer dazu, einen potenziellen Verlust für die Bank zu vermeiden. Es ist wichtig zu verstehen, dass dies keine Willkür ist, sondern eine regulatorische und geschäftspolitische Notwendigkeit. Schweizer Banken müssen sich an strenge Vorgaben halten, und die Obergrenze wird oft durch regulatorische Vorgaben in der Schweiz, die eine maximale Belehnung von 75% vorsehen, zementiert.

Einige Institute gehen sogar noch weiter und setzen die maximale Belehnung auf 70% an, insbesondere bei älteren Objekten mit hohem Renovationsbedarf oder an weniger gefragten Lagen. Für Sie als Investor bedeutet das: Die 75%-Regel ist die absolute Obergrenze, nicht der Standard. Ein Dossier, das mit mehr als 25% Eigenkapital antritt, hat von vornherein einen strategischen Vorteil und signalisiert der Bank geringeres Risiko und höhere Bonität.

Wie muss Ihr Investorendossier aussehen, damit der Bankberater sofort „Ja“ sagt?

Vergessen Sie die Vorstellung eines simplen Antrags. Ihr Investorendossier ist ein Businessplan. Es ist Ihre einzige Chance, dem Bankberater zu beweisen, dass Ihr Vorhaben kein riskantes Abenteuer, sondern eine durchdachte und profitable Geschäftsmöglichkeit ist – auch für die Bank. Ein lückenhaftes oder unprofessionelles Dossier ist der schnellste Weg zur Ablehnung, selbst wenn die Zahlen auf den ersten Blick stimmen.

Ein überzeugendes Dossier geht weit über die Standarddokumente wie Lohnausweis und Steuererklärung hinaus. Es muss eine klare und professionelle Geschichte erzählen. Folgende Elemente sind unverzichtbar:

• Objektdokumentation: Ein sauberer Grundbuchauszug, die Gebäudeversicherungs-Police, detaillierte Grundrisspläne sowie eine Fotodokumentation, die den aktuellen Zustand des Objekts zeigt.
• Mietspiegel und Renditeberechnung: Eine detaillierte Aufstellung der aktuellen oder potenziellen Mieteinnahmen pro Einheit. Wichtig ist hier, die Zahlen mit Referenzobjekten aus der Umgebung zu untermauern. Zeigen Sie die Brutto- und die Nettorendite auf.
• Tragbarkeitsrechnung: Nehmen Sie der Bank die Arbeit ab. Erstellen Sie eine eigene, transparente Tragbarkeitsrechnung, die den kalkulatorischen Zins von 5%, die Amortisation und einen realistischen Satz für die Nebenkosten berücksichtigt.
• Strategie und Potenzial: Erklären Sie kurz Ihre Strategie. Gibt es Potenzial für Mietzinserhöhungen nach Renovationen? Wie ist die langfristige Entwicklung des Standorts? Dies zeigt, dass Sie nicht nur Käufer, sondern ein vorausschauender Investor sind.

Ein professionell aufbereitetes Dossier signalisiert Kompetenz und reduziert den Arbeitsaufwand für den Bankberater. Es schafft Vertrauen und positioniert Sie als ernsthaften Geschäftspartner.

Belehnung vs. Tragbarkeit: Welches Kriterium bricht Ihrem Projekt meistens das Genick?

Viele Investoren konzentrieren sich ausschliesslich auf die erste Hürde: das Aufbringen der 25% Eigenkapital für die maximale Belehnung von 75%. Sie glauben, wenn diese Anforderung erfüllt ist, sei der Rest nur noch Formsache. In der Praxis ist das ein fataler Trugschluss. Die weitaus höhere und häufigere Hürde, an der Projekte scheitern, ist die Tragbarkeit. Sie können auch 40% Eigenkapital mitbringen – wenn die Tragbarkeitsrechnung der Bank nicht aufgeht, erhalten Sie keine Finanzierung.

Was bedeutet Tragbarkeit im Kontext eines Renditeobjekts? Die Regel ist einfach: Die jährlichen Brutto-Mieteinnahmen müssen die kalkulatorischen Gesamtkosten der Liegenschaft decken, und das mit einem komfortablen Puffer. Diese Kosten setzen sich aus drei Komponenten zusammen:

1. Kalkulatorische Zinsen: Die Bank rechnet nicht mit dem aktuellen, niedrigen Zinssatz, sondern mit einem langfristigen Durchschnitts- oder Stresstest-Satz. In der Schweiz rechnen Banken standardmässig mit einem kalkulatorischen Zinssatz von typischerweise 5%.
2. Amortisation: Die Hypothek muss in der Regel innerhalb von 10 bis 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes amortisiert werden.
3. Unterhalts- und Nebenkosten: Für Verwaltung, Unterhalt und Rückstellungen wird eine Pauschale von 20-25% der Mieteinnahmen angesetzt.

Die Summe dieser drei Posten darf die jährlichen Mieteinnahmen nicht übersteigen. Genau hier liegt das Problem, wie Finanzexperten bestätigen. Oft reichen die Mieten bei aktuellen Kaufpreisen nicht aus, um diesen fiktiven Stresstest zu bestehen.

Selbst bei 25% Eigenkapital scheitern viele Investoren an der Tragbarkeit, da die Mieteinnahmen die kalkulierten Kosten mit 5% Zinssatz oft nicht decken.

– MoneyPark Finanzexperten, MoneyPark Blog zur Renditeimmobilienfinanzierung

Der Fokus muss also klar auf dem Nachweis der Tragbarkeit liegen. Die Belehnung ist nur die Eintrittskarte, die Tragbarkeit ist das eigentliche Spiel, das Sie gewinnen müssen.

Der Stresstest der Bank: Hält Ihre Rendite auch einem kalkulatorischen Zins von 5% stand?

Der kalkulatorische Zinssatz von 5% ist der Dreh- und Angelpunkt der Tragbarkeitsprüfung und für viele Investoren das grösste Ärgernis. Warum rechnet die Bank mit 5%, wenn der aktuelle Zinssatz vielleicht nur 2% beträgt? Die Antwort ist wieder Risikomanagement. Eine Hypothek ist eine langfristige Verbindlichkeit. Die Bank muss sicherstellen, dass Sie die Immobilie auch dann noch tragen können, wenn die Zinsen in Zukunft wieder auf ein historisch höheres Niveau steigen. Der Stresstest simuliert genau dieses Szenario.

Anstatt sich über diesen fiktiven Satz zu ärgern, sollten Sie ihn als strategische Herausforderung annehmen. Ihre Aufgabe ist es, in Ihrem Investorendossier zu beweisen, dass Ihr Objekt diesen Test besteht. Betrachten wir ein konkretes Rechenbeispiel, um die Dimensionen zu verstehen.

Wenn Ihre Rechnung knapp ausfällt, gibt es mehrere Hebel, die Sie ansetzen können, um die Tragbarkeit zu optimieren. Sie müssen diese Punkte proaktiv in Ihrem Dossier ansprechen:

• Niedrigere Nebenkosten nachweisen: Bei Neubauten oder kürzlich sanierten Objekten sind die pauschalen 20-25% oft zu hoch. Dokumentieren Sie die effektiven, tieferen Kosten und bitten Sie die Bank, diese anzuerkennen.
• Mietzinspotenzial aufzeigen: Planen Sie Investitionen? Erstellen Sie einen fundierten Plan, wie diese zu Mietzinserhöhungen führen werden.
• Zusätzliche Sicherheiten oder Einkommen: Falls vorhanden, bieten Sie zusätzliche Sicherheiten an oder weisen Sie auf weiteres, stabiles Einkommen hin, das die Tragbarkeit stützt.

Verpfändung von Säule 3a oder PK: Wie Sie fehlendes Eigenkapital kreativ ersetzen

Die 25% Eigenkapital sind eine hohe Hürde. Doch „Eigenkapital“ muss nicht zwangsläufig aus liquiden Mitteln auf Ihrem Bankkonto stammen. Es gibt kreative und legitime Wege, um fehlendes Eigenkapital zu ergänzen oder zu ersetzen. Hier ist jedoch Vorsicht geboten, denn für reine Renditeobjekte gelten in der Schweiz deutlich strengere Regeln als für das Eigenheim.

Der naheliegendste Gedanke für viele ist der Griff in die Vorsorge. Doch hier schiebt der Gesetzgeber einen Riegel vor: Gelder aus der Säule 3a und dem obligatorischen Teil der Pensionskasse (PK) dürfen grundsätzlich nicht für den Kauf eines reinen Renditeobjekts verwendet werden. Diese Mittel sind zweckgebunden für selbstgenutztes Wohneigentum. Eine Ausnahme besteht, wenn Sie einen Teil des Mehrfamilienhauses selbst bewohnen. Dann kann anteilig Vorsorgekapital eingesetzt werden.

Doch welche alternativen Quellen gibt es dann? Hier sind die gängigsten und von Banken akzeptierten Wege:

• Überobligatorisches PK-Guthaben: Guthaben in Ihrer Pensionskasse, das über das gesetzliche Minimum hinausgeht, kann unter Umständen für die Finanzierung von Renditeobjekten verpfändet oder bezogen werden. Dies muss im Reglement Ihrer Pensionskasse explizit erlaubt sein.
• Erbvorbezug oder Schenkung: Ein formalisierter Erbvorbezug oder eine Schenkung von Familienmitgliedern ist eine klassische und von Banken gern gesehene Form von Eigenkapital.
• Verkäuferdarlehen: In manchen Fällen ist der Verkäufer bereit, einen Teil des Kaufpreises als Darlehen stehen zu lassen. Dieses wird im Grundbuch nachrangig zur Hypothek der Bank eingetragen.
• Gründung einer Immobiliengesellschaft: Durch die Gründung einer AG oder GmbH können sich mehrere Investoren zusammentun und so das notwendige Eigenkapital gemeinsam aufbringen.

Wichtig ist, diese alternativen Quellen transparent und korrekt dokumentiert im Finanzierungsdossier aufzuführen. Ein „Darlehen vom Onkel“ ohne schriftlichen Vertrag wird von keiner Bank als Eigenkapital akzeptiert.

Warum steigert eine Hypothek Ihre Eigenkapitalrendite bei Renditeobjekten massiv?

Angesichts der hohen Hürden für eine Fremdfinanzierung könnte man auf die Idee kommen, ein Renditeobjekt – falls möglich – vollständig mit Eigenkapital zu kaufen. Man spart sich den Zins, die Amortisation und den ganzen Aufwand mit der Bank. Das klingt logisch, ist aber aus Investorensicht meist ein grober Fehler. Der Grund liegt im sogenannten Hebel-Effekt (Leverage): Durch den gezielten Einsatz von Fremdkapital wird die Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital massiv gesteigert.

Das Prinzip ist einfach: Sie verdienen nicht nur Geld mit Ihrem eigenen Kapital, sondern auch mit dem Geld, das Sie sich von der Bank leihen. Solange die Nettorendite der Immobilie höher ist als der Zinssatz, den Sie für die Hypothek bezahlen, entsteht ein Rendite-Turbo. Die Differenz zwischen der Gesamtrendite des Objekts und den Fremdkapitalkosten fliesst direkt in die Rendite Ihres Eigenkapitals.

Ein Vergleich macht diesen Effekt am deutlichsten. Die folgende Tabelle illustriert den Unterschied für ein Objekt mit einem Kaufpreis von 2 Millionen Franken und einem Nettomietertrag von 120’000 Franken pro Jahr. Im zweiten Szenario wird eine Hypothek von 1,5 Millionen Franken (75%) zu einem angenommenen Zinssatz von 1,8% aufgenommen.

Wie die Analyse des Leverage-Effekts zeigt, verdreifacht sich die Eigenkapitalrendite in diesem Beispiel von 6,0% auf beeindruckende 18,6%. Sie setzen nur einen Viertel des Kapitals ein, erzielen aber eine viel höhere prozentuale Rendite darauf. Zudem ermöglicht Ihnen der Einsatz von Fremdkapital, Ihr Vermögen zu diversifizieren, indem Sie statt einer Immobilie vier Immobilien mit dem gleichen Eigenkapital erwerben könnten. Die Mühe der Finanzierung lohnt sich also, denn sie ist der Schlüssel zur Maximierung Ihrer Rendite.

Versicherungen oder Pensionskassen: Rechnen diese Anbieter die Tragbarkeit anders als Banken?

Wenn die Hausbank „Nein“ sagt, ist das Spiel noch nicht verloren. Neben den klassischen Banken gibt es in der Schweiz alternative Finanzierungspartner wie Versicherungen und Pensionskassen. Diese haben oft eine andere Anlagestrategie und damit auch leicht abweichende Kriterien bei der Finanzierung von Renditeobjekten. Sie sind keine Allheilmittel, aber für bestimmte Projekte können sie die bessere Wahl sein.

Der Hauptunterschied liegt im Geschäftsmodell. Während Banken stark auf das Zinsdifferenzgeschäft angewiesen sind und flexibel bleiben müssen, suchen Versicherungen und Pensionskassen nach sehr langfristigen, stabilen Anlagen, um ihre eigenen, zukünftigen Verpflichtungen zu decken. Dies führt zu einigen Unterschieden in der Praxis:

• Anlagehorizont: Versicherungen bevorzugen lange, feste Laufzeiten von 10, 15 oder sogar 20 Jahren. Wenn Sie eine „Buy and Hold“-Strategie verfolgen, passt das perfekt. Banken sind oft flexibler bei kürzeren Laufzeiten.
• Objektgrösse: Viele Versicherungen und Pensionskassen steigen erst bei grösseren Volumen ein, oft ab 3 Millionen Franken aufwärts. Für kleinere Mehrfamilienhäuser sind sie selten der richtige Ansprechpartner.
• Tragbarkeitsrechnung: Die Grundlogik der Tragbarkeitsrechnung ist ähnlich (kalkulatorischer Zins, Amortisation, Nebenkosten). Versicherungen können jedoch bei Top-Objekten an erstklassigen Lagen mit bonitätsstarken Mietern (z.B. Gewerbe mit langen Verträgen) etwas grosszügiger sein, da das Risiko als geringer eingeschätzt wird.

Die Wahl des richtigen Partners hängt also stark von Ihrem spezifischen Projekt ab. Ein spezialisierter Hypothekar-Broker kann hier entscheidende Türen öffnen, da er die Nischen und Präferenzen der einzelnen Anbieter kennt.

Wie berechnen Sie die tatsächliche Nettorendite eines Mehrfamilienhauses vor dem Kauf?

Die Bruttorendite – also die jährlichen Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis – ist ein beliebter, aber gefährlich ungenauer Wert. Er dient bestenfalls als erster schneller Filter. Die einzige Zahl, die für Sie als Investor zählt, ist die Nettomietrendite nach allen Kosten. Nur sie zeigt, was nach Abzug aller Ausgaben tatsächlich für Sie übrigbleibt. Eine saubere und ehrliche Kalkulation vor dem Kauf ist unerlässlich, um böse Überraschungen zu vermeiden und Ihre Finanzierungsanfrage auf eine solide Basis zu stellen.

Eine hohe Marktperformance, wie sie beispielsweise die Performance von 17,6% bei börsenkotierten Schweizer Immobilienfonds im Jahr 2024 zeigt, ist zwar ein positives Signal für den Markt, darf aber nicht mit der Rendite eines Einzelobjekts verwechselt werden. Ihre persönliche Rendite hängt von einer präzisen Kalkulation ab.

Um die Nettorendite zu berechnen, müssen Sie von den Brutto-Mieteinnahmen alle relevanten Kosten abziehen. Eine vollständige Liste ist der Schlüssel:

1. Bruttomieteinnahmen ermitteln: Rechnen Sie mit den effektiven Jahreseinnahmen bei Vollvermietung.
2. Nicht umlagefähige Nebenkosten abziehen: Hierzu gehören Verwaltungskosten, Versicherungsprämien und Instandhaltungsrückstellungen. Eine realistische Pauschale liegt bei 20-25% der Bruttomiete.
3. Hypothekarzinsen: Setzen Sie hier den effektiven Zinssatz an, nicht den kalkulatorischen.
4. Amortisation: Auch wenn es sich um eine Vermögensbildung handelt, muss die Liquidität für die jährlichen Amortisationszahlungen vorhanden sein.
5. Kantonale Liegenschaftssteuern: Diese variieren stark von Kanton zu Kanton und müssen unbedingt berücksichtigt werden.

Der Betrag, der nach Abzug all dieser Positionen übrig bleibt, ist Ihr Nettoertrag vor Steuern. Um die finale Eigenkapitalrendite nach Steuern zu erhalten, dividieren Sie diesen Betrag durch Ihr eingesetztes Eigenkapital und berücksichtigen Ihren persönlichen Grenzsteuersatz auf den Ertrag. Nur diese finale Zahl gibt Ihnen ein realistisches Bild der Profitabilität Ihrer Investition.

Jetzt, da Sie die Denkweise der Banken verstehen und wissen, wie Sie Ihr Projekt als profitables Geschäftsmodell präsentieren, liegt der Ball bei Ihnen. Beginnen Sie noch heute damit, Ihr Investorendossier nicht als Antrag, sondern als überzeugenden Businessplan zu gestalten, um Ihre nächste Immobilieninvestition erfolgreich zu finanzieren.