Worauf müssen Sie beim Reglement und Erneuerungsfonds achten, bevor Sie eine Wohnung kaufen?

Der Traum vom Eigenheim in der Schweiz scheint für viele mit einer Eigentumswohnung in greifbare Nähe zu rücken. Sie gilt als der vermeintlich einfachere und günstigere Einstieg in den Immobilienmarkt im Vergleich zum freistehenden Einfamilienhaus. Man teilt sich die Kosten für das Dach, die Heizung und den Umschwung – was auf den ersten Blick wie ein klarer Vorteil aussieht. Die gängigen Ratschläge sind schnell zur Hand: Prüfen Sie das Reglement, werfen Sie einen Blick in den Erneuerungsfonds und lesen Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

Doch dieser Ansatz ist gefährlich oberflächlich. Was wäre, wenn die wahre Herausforderung nicht darin besteht, diese Dokumente abzuhaken, sondern sie wie ein Forensiker zu analysieren? Der Kauf einer Eigentumswohnung ist weniger der Erwerb von vier Wänden als vielmehr der Eintritt in eine Zwangsgemeinschaft – eine Art kleines Unternehmen mit Mitgesellschaftern, die Sie sich nicht aussuchen können. Das Reglement ist die Satzung dieses Unternehmens, die Protokolle sind die ungeschminkte Chronik seiner internen Konflikte und der Erneuerungsfonds ist die Bilanz seiner finanziellen Gesundheit.

Dieser Leitfaden verfolgt daher einen anderen Ansatz. Anstatt Ihnen eine Checkliste zum Abhaken zu geben, rüsten wir Sie mit der Perspektive eines erfahrenen Verwalters aus. Sie lernen, die versteckten finanziellen Zeitbomben und sozialen Sollbruchstellen zu identifizieren, die in den unscheinbaren Ordnern der Verwaltung schlummern. Denn die grössten Risiken beim Wohnungskauf sind nicht die Zinsen oder der Kaufpreis, sondern die unvorhergesehenen Kosten und unlösbaren Konflikte mit den zukünftigen Nachbarn.

Um Sie bestmöglich auf diese „Unternehmensprüfung“ vorzubereiten, beleuchtet dieser Artikel die entscheidenden Aspekte. Wir zeigen Ihnen, wie Sie die wichtigsten Dokumente richtig interpretieren, finanzielle Fallstricke erkennen und sich rechtzeitig auf den finalen Schritt beim Notariat vorbereiten.

Warum sind Eigentumswohnungen oft der teurere Einstieg in den Immobilienmarkt als gedacht?

Die Annahme, dass eine Eigentumswohnung durch geteilte Kosten per se günstiger ist, erweist sich oft als Trugschluss. Zwar ist der Kaufpreis tiefer als bei einem Haus, doch die laufenden und vor allem die unvorhergesehenen Kosten werden in einer Gemeinschaft verwaltet – und das birgt erhebliche Risiken. Das zentrale Instrument zur Deckung zukünftiger Sanierungen an gemeinschaftlichen Teilen wie Dach, Fassade oder Heizung ist der Erneuerungsfonds. Er ist das finanzielle Rückgrat der Gemeinschaft und oft ihre grösste Schwachstelle.

Experten empfehlen, jährlich 0.2% bis 0.5% des Gebäudeversicherungswertes in diesen Fonds einzuzahlen, um für grosse Sanierungen gewappnet zu sein. Die Realität sieht jedoch düster aus. Eine Analyse von 140 Schweizer Stockwerkeigentümergemeinschaften hat gezeigt, dass die Fonds oft massiv unterfinanziert sind. Dies verwandelt den Fonds von einer Sicherheitsreserve in eine finanzielle Zeitbombe. Wenn eine teure Sanierung fällig wird und der Fonds leer ist, müssen alle Eigentümer plötzlich hohe Einmalzahlungen leisten oder sogar ihre persönliche Hypothek erhöhen.

Für Sie als Käufer bedeutet das: Ein scheinbar günstiges Angebot kann sich durch eine anstehende, aber unfinanzierte Dachsanierung schnell um einen fünf- bis sechsstelligen Betrag verteuern. Die Höhe des Erneuerungsfonds und der Sanierungsbedarf der Liegenschaft sind daher keine Nebensächlichkeiten, sondern Kernpunkte Ihrer Kaufprüfung. Ein zu tiefer Fondsstand bei einem älteren Gebäude ist eine rote Flagge, die auf massive zukünftige Kosten hindeutet.

Wie lesen Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, um Konflikte zu entlarven?

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen sind weit mehr als eine Zusammenfassung von Beschlüssen. Sie sind das EKG der Gemeinschaft und Ihr wichtigstes Werkzeug der Dokumenten-Forensik, um verborgene Konflikte und soziale Sollbruchstellen aufzudecken. Ein harmonisches Zusammenleben ist kein „Soft-Faktor“, sondern hat direkte finanzielle Auswirkungen. Anhaltende Streitigkeiten können notwendige Sanierungen jahrelang blockieren und so den Wert der gesamten Liegenschaft gefährden.

Achten Sie beim Lesen nicht nur darauf, was beschlossen wurde, sondern vor allem darauf, was nicht beschlossen wurde. Werden bestimmte Traktanden (z. B. die Sanierung der Fenster) jedes Jahr aufs Neue verschoben? Das deutet auf eine Blockadehaltung hin. Analysieren Sie das Stimmverhalten: Gibt es wiederkehrende knappe Entscheide oder Lagerbildungen? Besonders aufschlussreich sind Diskussionen über Kleinigkeiten, die eskalieren – ein klares Zeichen für tiefere persönliche Konflikte.

Eine Analyse typischer Konfliktmuster in Schweizer Gemeinschaften zeigt wiederkehrende Gefahrenquellen: Eine geringe Anwesenheitsquote bei Versammlungen kann zur Beschlussunfähigkeit führen, Sprachbarrieren bei internationalen Eigentümern erschweren sachliche Debatten und eine generelle Unkenntnis des Reglements führt oft zu endlosen Diskussionen über Zuständigkeiten. Wenn Sie feststellen, dass regelmässig weniger als die Hälfte der Eigentümer anwesend ist, ist das ein alarmierendes Zeichen für Desinteresse und eine potenzielle Lähmung der Gemeinschaft.

Wertquote und Kostenverteiler: Wer zahlt wie viel für den neuen Lift?

Die Wertquote ist eine der wichtigsten Kennzahlen beim Stockwerkeigentum. Sie bestimmt nicht nur Ihren Miteigentumsanteil an der Liegenschaft, sondern in der Regel auch Ihren Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten und Ihr Stimmgewicht an der Versammlung. Sie wird in Tausendsteln ausgedrückt und bei der Begründung des Stockwerkeigentums im Grundbuch eingetragen. Eine grössere Wohnung mit besserer Lage hat typischerweise eine höhere Wertquote als eine kleinere im Erdgeschoss.

Die gesetzliche Standardregelung, verankert in Art. 712h des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB), sieht vor, dass die Kosten für Unterhalt, Reparaturen und Erneuerungen gemeinschaftlicher Teile nach Wertquoten verteilt werden. Das Reglement kann jedoch davon abweichende, spezifische Kostenverteilerschlüssel festlegen. Und genau hier lauern die Fallen.

Ein klassisches Beispiel ist der Lift: Muss der Eigentümer im Erdgeschoss, der den Lift nie benutzt, für dessen Unterhalt und Erneuerung im gleichen Verhältnis mitbezahlen wie der Eigentümer im Dachgeschoss? Laut Standardregelung ja. Ein faires Reglement könnte hier einen nutzungsabhängigen Verteilschlüssel vorsehen. Das Problem: Ist ein solcher ungerechter Schlüssel einmal im Reglement verankert, ist eine Änderung extrem schwierig. Sie erfordert oft ein qualifiziertes Mehr oder sogar Einstimmigkeit aller Eigentümer – eine Hürde, die in der Praxis kaum zu überwinden ist. Sie kaufen also nicht nur die Wohnung, sondern auch ein Regelwerk, das für Jahrzehnte in Stein gemeisselt sein kann.

Wenn der Nachbar „Nein“ sagt: Wie Einstimmigkeitsregeln notwendige Sanierungen blockieren

Die grösste Gefahr in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft ist die Lähmung durch Uneinigkeit. Während für den ordentlichen Unterhalt meist ein einfaches Mehr der anwesenden Stimmen genügt, erfordern wichtigere bauliche Massnahmen qualifizierte Mehrheiten oder sogar Einstimmigkeit. Ein qualifiziertes Mehr bedeutet in der Regel die Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer, die zugleich die Mehrheit der Wertquoten vertreten. Doch für luxuriöse oder rein komfortsteigernde Massnahmen sowie für Änderungen des Reglements kann Einstimmigkeit erforderlich sein.

Hier liegt eine erhebliche Blockadegefahr. Ein einziger querulatorischer Eigentümer kann eine sinnvolle, wertsteigernde Investition wie den Anbau von Balkonen oder die Installation einer Photovoltaikanlage für Jahre blockieren, wenn das Reglement dafür Einstimmigkeit verlangt. Selbst zwingend notwendige Sanierungen zur Erhaltung des Gebäudewertes können durch endlose Diskussionen über das „Wie“ und „Wann“ verzögert werden, was zu Folgeschäden und Wertverlust führt.

Als Käufer müssen Sie im Reglement genau prüfen, für welche Art von Beschlüssen welche Mehrheiten erforderlich sind. Ein Reglement, das für fast alle baulichen Veränderungen Einstimmigkeit fordert, ist eine rote Flagge. Es erhöht das Risiko, dass die Liegenschaft nicht modernisiert werden kann und an Wert verliert, weil die Gemeinschaft handlungsunfähig ist. Sie investieren dann in ein Objekt, dessen Zukunft vom Wohlwollen jedes einzelnen Miteigentümers abhängt – ein unkalkulierbares Risiko.

Wann verkauft sich eine Eigentumswohnung am besten: Vor oder nach der Sanierung der Fassade?

Diese Frage stellt sich sowohl für Verkäufer als auch für Käufer. Aus Verkäufersicht scheint die Antwort klar: Eine frisch sanierte Wohnung erzielt einen höheren Preis. Doch die Rechnung ist komplexer. Die Investition in eine Sanierung kurz vor dem Verkauf zahlt sich nicht immer eins zu eins aus, da der persönliche Geschmack des Käufers eine grosse Rolle spielt.

Für Sie als Käufer ist die Situation besonders interessant. Eine Wohnung, bei der eine grosse Sanierung (z.B. der Fassade oder der Fenster) unmittelbar bevorsteht, kann eine strategische Chance sein. Der Verkaufspreis ist in der Regel tiefer, da der Verkäufer die anstehenden Kosten und den Aufwand einpreisen muss. Wenn die Sanierung bereits beschlossen und gut budgetiert ist und der Erneuerungsfonds einen Grossteil der Kosten deckt, kann dies ein guter Deal sein. Der entscheidende Vorteil: Als neuer Eigentümer können Sie die Kosten für wertvermehrende Investitionen nach dem Kauf oft von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen, was je nach Kanton eine erhebliche Ersparnis bedeutet.

Eine unsanierte Wohnung mit einer dysfunktionalen Eigentümergemeinschaft, die sich nicht auf eine Sanierung einigen kann, ist hingegen ein Albtraum. Hier kaufen Sie einen tiefen Preis mit einem unkalkulierbaren Risiko. Die beste Strategie ist daher, eine Wohnung zu suchen, bei der die Notwendigkeit einer Sanierung erkannt und deren Finanzierung bereits transparent geregelt ist. Dies gibt Ihnen Verhandlungsspielraum beim Preis und Planungssicherheit für die Zukunft.

Wie schichten Sie Ihr Depot 5 Jahre vor dem geplanten Hauskauf richtig um?

Die sorgfältige Prüfung der Eigentümergemeinschaft ist die eine Seite der Medaille, die solide Vorbereitung des eigenen Kapitals die andere. In der Schweiz ist die Finanzierungsbasis klar geregelt: Schweizer Banken verlangen für die Finanzierung in der Regel mindestens 20% Eigenkapital vom Kaufpreis. Davon muss mindestens die Hälfte, also 10% des Kaufpreises, aus „echtem“ Eigenkapital stammen, das nicht aus der Pensionskasse (2. Säule) vorbezogen wird.

Ein Fünfjahreshorizont ist ideal, um Ihr Vermögen strategisch auf dieses Ziel auszurichten. Wenn Ihr Geld in Aktien oder anderen volatilen Anlagen investiert ist, ist es jetzt an der Zeit, das Risiko schrittweise zu reduzieren. Ein Börsencrash ein Jahr vor dem geplanten Kauf kann Ihren Traum platzen lassen. Schichten Sie Ihr Depot langsam in sicherere und liquidere Anlagen um, wie Obligationen mit kurzer Laufzeit, Festgeld oder Geldmarktkonten. Ziel ist es, das benötigte Eigenkapital vor Marktschwankungen zu schützen.

Parallel dazu ist die maximale Einzahlung in die gebundene Vorsorge (Säule 3a) eine der effizientesten Methoden zum Kapitalaufbau in der Schweiz. Die Einzahlungen sind vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig, und das Kapital kann für den Erwerb von selbstbewohntem Wohneigentum vorbezogen werden. Ein strategischer Vorbezug aus der 2. und 3. Säule ist ein zentraler Baustein der Finanzierung. Beachten Sie jedoch, dass bei einem Vorbezug eine Kapitalauszahlungssteuer fällig wird, die je nach Kanton stark variiert, und ein Pensionskassenvorbezug Ihre zukünftige Altersrente reduziert. Eine frühzeitige Planung und Beratung sind hier unerlässlich.

Wie bereiten Sie sich auf den Termin beim Notariat vor und was wird genau beurkundet?

Der Notartermin ist der Höhepunkt des Kaufprozesses. Hier wird der Kaufvertrag öffentlich beurkundet und damit rechtskräftig. Viele Käufer gehen fälschlicherweise davon aus, der Notar sei ihr Berater, der sie vor einem schlechten Geschäft schützt. Dies ist ein gefährlicher Irrtum. Die wichtigste Lektion für jeden Käufer in der Schweiz ist die Rolle des Notars zu verstehen.

Wie die Schweizerische Notariatskammer klarstellt, ist der Notar eine neutrale Amtsperson. Seine Aufgabe ist es, sicherzustellen, dass der Vertrag gesetzeskonform ist und dass beide Parteien – Käufer und Verkäufer – den Inhalt und die Konsequenzen ihrer Vereinbarung verstehen. Er prüft nicht, ob der Preis fair ist oder ob versteckte Mängel vorliegen.

Der Notar ist eine neutrale Urkundsperson und berät nicht den Käufer. Er stellt nicht sicher, ob es ein ‚guter Deal‘ ist, sondern nur, dass die Parteien den Vertrag verstehen.

– Schweizerische Notariatskammer, Leitfaden zum Immobilienkauf in der Schweiz

Ihre Vorbereitung ist daher entscheidend. Sie müssen alle relevanten Dokumente nicht nur beschafft, sondern auch verstanden haben, bevor Sie beim Notar unterschreiben. Dazu gehören:

• Der Begründungsakt des Stockwerkeigentums.
• Das aktuelle Stockwerkeigentümerreglement und alle dazugehörigen Anhänge.
• Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3-5 Jahre.
• Die letzte Jahresabrechnung der Gemeinschaft und der bestätigte Stand des Erneuerungsfonds.
• Ein aktueller Grundbuchauszug, der alle Lasten und Dienstbarkeiten aufzeigt.

Lesen Sie den Kaufvertragsentwurf, den Sie vor dem Termin erhalten, Wort für Wort. Achten Sie besonders auf Klauseln zur Gewährleistung (Sachmängelhaftung). Oft wird diese vom Verkäufer wegbedungen, was bedeutet, dass Sie die Wohnung „wie gesehen“ kaufen und nach dem Kauf entdeckte Mängel nicht mehr geltend machen können.

Lohnt sich der Kauf eines Eigenheims in der Schweiz finanziell oder ist es reiner Luxuskonsum?

Nach all den Warnungen stellt sich die Frage, ob der Kauf einer Eigentumswohnung in der Schweiz überhaupt noch sinnvoll ist. Ist es eine solide Investition oder doch nur teurer Luxuskonsum, der mit unkalkulierbaren Risiken verbunden ist? Die Antwort ist differenziert: Es ist beides. Ein Eigenheim ist immer auch Konsum, da es Lebensqualität schafft, die sich nicht rein finanziell messen lässt. Gleichzeitig ist es in einem Hochpreisland wie der Schweiz ein zentraler Baustein der Altersvorsorge.

Die Risiken beim Stockwerkeigentum sind, wie gezeigt, anders und oft komplexer als beim Einfamilienhaus. Man hat weniger Autonomie, ist von den Entscheidungen anderer abhängig und muss sich mit den Tücken gemeinschaftlicher Finanzen auseinandersetzen. Die folgende Tabelle verdeutlicht die zentralen Unterschiede:

Der Kauf einer Eigentumswohnung kann sich finanziell absolut lohnen, aber nur unter einer Bedingung: dass Sie Ihre Hausaufgaben machen. Die forensische Prüfung von Reglement, Protokollen und Finanzen ist keine Option, sondern eine Notwendigkeit. Eine gut verwaltete Gemeinschaft mit einem soliden Erneuerungsfonds und einer konstruktiven Atmosphäre ist eine stabile Investition. Erfreulicherweise hat auch der Gesetzgeber den Handlungsbedarf erkannt: Der Bundesrat hat im September 2024 eine Vernehmlassung zur Modernisierung des ZGB im Bereich Stockwerkeigentum eröffnet, um unter anderem Sanierungen zu erleichtern.

Letztendlich ist eine informierte Entscheidung die beste Absicherung. Nehmen Sie sich die Zeit für eine detaillierte Prüfung oder ziehen Sie einen unabhängigen Experten hinzu. Dieser Aufwand im Voraus ist die beste Investition, die Sie tätigen können, um sicherzustellen, dass Ihr Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird.